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Concorso per NOTAIO
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Il bando di concorso
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Da: Concorso1500 03/10/2026 15:14:40
Nessuno può sapere se è stata indovinata da una persona su due. Nessuno di noi può aver parlato con 1300 candidati. Per esempio le persone con le quali ho parlato io, poche ovviamente, non hanno visto il problema. Più che di 63 disp att, io avrei fatto riferimento alla norma codice civile che consente la deroga, poi al regolamento contrattuale di condominio che deve essere approvato all'unanimità.

Da: Makk99 03/10/2026 15:17:14
Sisi oltre a ciò che ho detto ho fatto l accettazione espressa trattandosi di regolamento contrattuale quindi regolamento di condominio allegato + riportato espressamente la clausola + specifica accettazione.

Però la vessatorietà del codice del consumo rimane. Volevo solo farmi un'idea di quanti conoscevano la tematica

Da: Concorso1500 03/10/2026 15:18:26
Bocciano chi non ha citato la procura in modo corretto, chi non ha fatto la dichiarazione di nomina in atto, chi non ha messo il cf del terzo, chi non ha messo i due titoli edilizi, chi non ha messo la polizza assicurativa. Insomma motivi ce ne sono parecchi.

Da: Makk99 03/10/2026 15:20:47
Eh si di motivi ce ne sono un'infinità, per non parlare del taic, di chi ha fatto comparire gente non necessaria, ecc... per quello ritengo che il peso del regolamento varia in base a quanti l'hanno indovinato/sbagliato. Altrimenti sto concorso non può avere una media di 1 promosso su 5

Da: Concorso1500 03/10/2026 15:21:03
Certo la vessatorietà rimane. Secondo il mio parere non sarà causa di bocciatura, se uno dimostra di conoscere bene il codice civile sulla materia. Citare norma, regolamento contrattuale, approvazione unanimità

Da: Concorso1500 03/10/2026 15:22:38
Concordo. Ci saranno tantissime persone che avranno gestito male l'articolo sul prezzo. Articolo abbastanza lungo.

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Da: Concorso1500 03/10/2026 15:23:22
E poi bisogna sperare di non essere corretti tra i primi

Da: Makk99 03/10/2026 15:23:32
Ma guarda se devo essere sincero tutto questo l'ho scritto in atto, in motivazione sul punto ho detto ben poco perché l'atto aveva così tante problematiche che questo del regolamento condominiale, al netto di dover riportare la clausola in atto e di doverla accettare espressamente, mi sembrava senza problemi. Speriamo basti

Da: Il praticone 03/10/2026 16:26:38
La clausola del tegolamento e' nulla a psrte la vesssatorieta' sopratutto perche' indeterminatezza dell' oggetto 1346 cc perche' posticipando il venfitore la vendita dell ultima appartamento alke calende greche l acquirente sarebbe tenuto a pagare gli oneri a tempo indetermibato un po come la problematica della fideiussione omnibus prima della legge del 1992 ma se si e" motivato bene avra' un peso relativo nella correzione

Da: Makk99 03/10/2026 16:49:12
No l'unico problema sollevato in dottrina e giurisprudenza riguarda la vessatorietà ai sensi del cosice del consumo. Il fatto che un'obbligazione sia senza termine non la rende indeterminata e l'equiparazione con la fideiussione non ha senso d'esistere

Da: Speys 03/10/2026 18:15:55
Scusami concorso, condivido i tuoi motivi di bocciatura probabili.
In che senso dici però chi non ha citato correttamente la procura?
Che intendi

Da: Speys 03/10/2026 18:33:23
Intendi chi non ha fatto apostille e traduzione asseverata?

Da: Il praticone 03/10/2026 18:56:36
La clausola che esonera il costruttore dal pagamento delle spese condominiali "fino alla vendita dell'ultimo appartamento" è considerata illegittima e nulla dalla giurisprudenza prevalente, ma i giudici giungono a questa conclusione basandosi principalmente su motivi diversi rispetto alla nullità dell'oggetto ex art. 1346 c.c.. [1, 2, 3]
Il ragionamento secondo cui il venditore potrebbe posticipare a tempo indeterminato la vendita per non pagare gli oneri rispecchia esattamente il vizio che la magistratura intende sanzionare. Di seguito si analizza l'inquadramento normativo applicato dai tribunali e dalla Corte di Cassazione. [1, 2, 3]
I veri motivi di nullità secondo la giurisprudenza
Sebbene la tesi della violazione dell'art. 1346 c.c. (oggetto indeterminato o indeterminabile) sia teoricamente argomentabile, i tribunali dichiarano nulla questa specifica clausola applicando due istituti alternativi e più stringenti:
Condizione meramente potestativa (Art. 1355 c.c.): Collegare l'esonero delle spese alla "vendita dell'ultimo immobile" significa far dipendere la durata di un obbligo economico (o della sua esenzione) dalla mera volontà del costruttore, il quale potrebbe decidere di non vendere mai l'ultimo appartamento o di locarlo. I tribunali (come il recente orientamento del Tribunale di Catania del 2026) hanno stabilito che tale clausola, priva di un limite temporale certo e oggettivo, è nulla ai sensi dell'art. 1355 c.c. poiché subordinata a una condizione meramente potestativa. [1]
Vessatorietà e Codice del Consumo (Art. 33, D.Lgs. 206/2005): Se l'acquirente dell'appartamento è un privato ("consumatore") e la società Alfa agisce nell'esercizio della sua attività imprenditoriale ("professionista"), la clausola inserita nel regolamento contrattuale predisposto unilateralmente crea un significativo squilibrio di diritti e obblighi a danno del consumatore. La giurisprudenza di legittimità (Corte di Cassazione, sentenze n. 20007/2022 e n. 5139/2024) conferma che tale pattuizione è vessatoria e quindi nulla (nullità di protezione), a meno che la società Alfa non dimostri che sia stata oggetto di una specifica e reale trattativa individuale con l'acquirente (circostanza quasi impossibile in caso di regolamento predisposto unilateralmente)
Detto questo secondo me bocciano sooratutto chi nkn ha allegato proprio nil regolamento chiedrndolo edspressamente la traccia chi l ha ricevuta senza pirsi il problema della invalidita' rischia se ci sono altri errori

Da: Speys 03/10/2026 19:12:46
Praticone secondo in che senso bocciano sulla procura?

Da: Il praticone 03/10/2026 19:20:00
No sulla procura come fanno a bocciare bastava allegarla dire chebera munita di apostille e debitamente tradotta.
Neanche dul doppio titolo urbanistico posdono bocciare bastava allegrlare il permesso di costruire rilsdciato per la ristrtuuraziobe integrale che secondo le sezioni unite del 2019 e' il titopo riferibile a quello.costruzione a pena di nullita' la storicita' urbanistica nonbe'brichiesta dalla norma e dalle sez unite

Da: Speys 03/10/2026 19:28:28
No ti chiedo perché concorso diceva sulla procura e non capivo in che sensoâ��.. si quello mi torna, vediamo che dice

Da: Speys 03/10/2026 20:03:34
Sulla suddivisione del prezzo con puntini ai fini fiscali tra usufrutto e nuda che mi dite? Come vi siete regolati?

Da: Il praticone 03/10/2026 20:27:10
X Speys va benissink anchenio ho fatto cosi ma.potevimpure sctivere disposizikni fiscali....

Da: Il praticone 03/10/2026 20:45:09
Sì, la tesi della nullità della clausola per indeterminatezza dell'oggetto (art. 1346 c.c.) è assolutamente sostenibile ed è stata accolta dalla giurisprudenza di legittimità (Cassazione Civile).

Ecco l'analisi dettagliata dei diversi profili di invalidità applicabili al caso:

1. Indeterminatezza e indeterminabilità dell'oggetto (Art. 1346 c.c.)

La giurisprudenza (cfr. Cass. Civ., Sez. II, n. 24165/2021 e giurisprudenza conforme) ha stabilito che la clausola inserita nel regolamento contrattuale dal costruttore/venditore che lo esonera sine die (o fino alla vendita dell'ultima unità) dal pagamento delle spese condominiali è nulla per violazione dell'art. 1346 c.c. se non è pattuito un termine massimo di efficacia della clausola o se questo termine dipende dal mero arbitrio del venditore.

�· Il motivo: L'oggetto dell'esonero è totalmente indeterminato e indeterminabile, poiché il costruttore potrebbe decidere di non vendere mai l'ultimo appartamento, di concederlo in locazione a terzi o di tenerlo per sé, protraendo il vantaggio economico all'infinito e ponendo a carico degli altri condomini un obbligo contributivo sproporzionato ed imprevedibile.

Da: Concorso1500 03/10/2026 20:56:39
Sulla mancanza del doppio.petmesso bocciano. Per ka procura intendevo che magari alcuni hanno sbagliato, cioè non hanno scritto debitamente munita di apostille e tradotta.

Da: Makk99 03/10/2026 20:56:40
Non l'ho trovata questa sentenza e ripeto che è senza senso parlare di feterminatezza dell'oggettodell'obbligazioneper non aver fissato il termine.
Anche perché la differente ripartizione delle spese condominiali è ammessa dalla art 1123. Qua il problema si pone solo perché astrattamente si applica il codice del consumo

Da: debitamente tradotto 03/10/2026 21:00:13
È per questo che lo studio del cnn ti dice di prevedere un termine!
Quindi io regolamento si poteva prendere con alcuni accorgimenti

Da: Makk99 03/10/2026 21:12:48
Ma il termine serviva per escludere la vessatorietà, mica per evitare l indeterminatezza

Da: Il praticone 03/10/2026 21:39:15
Non fara ' nessuna seleziobe la clausola del.regolamente si poteva ricevere o non ricevere perchw' cve' contrastomin cassazione per questa cassazione n. 790 del 2025 e' nulla per quest altra cass civ 10362 del 2025 cosi com scritta nella traccia e' pienamente valida e non incorre in nullita' per assenza di termine di durata ne' configura condizione meramente potestativa in oseequio all autonomia privata e rispondente ad un legittimo.interesse economico del costruttore

Da: Il praticone 03/10/2026 21:44:24
Inoltre qualora sia oggetto di specifica accettazione o approvata mediante relatio perfecte nei singoli atti di acquisto non assume carattere vessattorio ( trib di monza n.2674 del 2017

Da: Makk99 03/10/2026 21:58:23
Eh si ma che sia diacusso lo dice anche lo studio del cnn... boh speriamo che veramente non conti nulla. Anche perché di chi ho sentito io l'hanno sbagliata quasi tutti

Da: Il praticone 03/10/2026 22:02:05

PARERE PRO VERITATE
Richiedente: Alfa S.r.l.

Oggetto: validità, efficacia e opponibilità della clausola di esonero della società costruttrice-venditrice dagli oneri condominiali, da inserire nel regolamento di condominio predisposto unilateralmente e allegato ai contratti definitivi di compravendita. Rilievo dell'art. 63 disp. att. c.c.

1. Il quesito
Alfa S.r.l. intende fare due cose:

allegare ai contratti definitivi di vendita delle singole unità un regolamento di condominio da essa predisposto unilateralmente;
inserire nel regolamento una clausola che la esoneri dal pagamento degli oneri condominiali relativi alle unità invendute, fino alla vendita dell'ultimo appartamento.
Si chiede di valutare:

a) la validità della clausola;
b) la sua conformità al requisito della determinatezza o determinabilità dell'oggetto;
c) le conseguenze della durata sine die, cioè della mancanza di un termine massimo;
d) la sua opponibilità nei rapporti esterni;
e) il rilievo dell'art. 63 disp. att. c.c.
2. Sintesi delle conclusioni
In astratto la clausola di esonero è ammissibile. L'art. 1123 c.c. consente di derogare ai criteri legali di riparto mediante �«diversa convenzione�», che può essere contenuta in un regolamento contrattuale predisposto dal costruttore e accettato negli atti di acquisto (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1123)(Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 10362 del 19/04/2025).
Nella formulazione prospettata la clausola presenta un elevato rischio di nullità. Si tratta infatti di un esonero totale, con durata legata alla vendita dell'ultima unità e quindi rimessa alla sola sfera del venditore. Le ragioni di rischio sono:
il contrasto con l'art. 1118, comma 3, c.c., richiamato come inderogabile dall'art. 1138, comma 4, c.c. (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1118)(REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1138);
l'indeterminatezza dell'onere posto a carico degli acquirenti (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1346)(REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1418);
la natura meramente potestativa del termine;
il difetto di una causa giustificativa (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 2085/2021);
la vessatorietà nei confronti degli acquirenti consumatori ai sensi degli artt. 33 ss. del D.Lgs. 206/2005 (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 1382/2020)(Sez. Sesta Civile, Ordinanza n. 20007 del 21/06/2022)(Sentenza n. 790/2025).
Esiste un orientamento di legittimità meno rigoroso. Secondo questo indirizzo, l'esonero parziale anche per un tempo indefinito non comporta di per sé nullità (Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 10362 del 19/04/2025). Esso non è però estensibile con sicurezza all'esonero totale verso acquirenti consumatori.
La clausola ha efficacia meramente interna. È inopponibile ai terzi creditori del condominio (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1372). Non può derogare all'art. 63 disp. att. c.c. (REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318 / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie-art. 72), né limitare i poteri di riscossione dell'amministratore e le tutele dei creditori (REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318 / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie-art. 63).
Si raccomanda di riformulare la clausola, rendendola parziale, temporanea, determinata e causalmente giustificata, secondo lo schema indicato al § 9.
3. Quadro normativo e giurisprudenziale di riferimento
3.1 Norme di riferimento
Art. 1123, comma 1, c.c.: le spese sono ripartite in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, �«salvo diversa convenzione�» (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1123).
Art. 1118, comma 3, c.c.: il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1118).
Art. 1138, comma 4, c.c.: le norme del regolamento non possono derogare, tra gli altri, all'art. 1118, comma 2, c.c. (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1138).
Art. 72 disp. att. c.c.: i regolamenti di condominio non possono derogare agli artt. 63, 66, 67 e 69 disp. att. c.c. (REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318 / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie-art. 72).
Artt. 1322, 1346 e 1418 c.c.: limiti dell'autonomia contrattuale, requisiti dell'oggetto e cause di nullità (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1322)(REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1346)(REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1418).
Art. 1372 c.c.: il contratto non produce effetto rispetto ai terzi se non nei casi previsti dalla legge (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1372).
Artt. 33-36 D.Lgs. 206/2005 (Codice del consumo): disciplina delle clausole vessatorie (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 1382/2020)(Sez. Sesta Civile, Ordinanza n. 20007 del 21/06/2022).
3.2 Natura contrattuale della clausola
La clausola che attribuisce a un condomino un trattamento di favore nel riparto delle spese ha natura contrattuale. Le clausole del regolamento predisposto dall'originario proprietario hanno infatti natura contrattuale quando attribuiscono ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto agli altri (Sez. Seconda Civile, Sentenza n. 1992 del 29/01/2020)(Tribunale di Civitavecchia - Sentenza 30 giugno 2026, n. 835).

Ne derivano tre conseguenze:

la clausola vincola gli acquirenti solo se è stata da essi accettata, anche mediante richiamo del regolamento nell'atto di acquisto (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 2085/2021)(Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 8244/2017);
può essere modificata soltanto all'unanimità (Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 10362 del 19/04/2025)(Sez. Seconda Civile, Sentenza n. 1992 del 29/01/2020);
è soggetta al controllo di validità proprio dei negozi.
4. Validità della clausola
4.1 Ammissibilità in astratto dell'esonero
La giurisprudenza di legittimità ammette che la �«diversa convenzione�» ex art. 1123 c.c. possa arrivare fino all'esenzione totale o parziale di taluno dei condomini dall'obbligo di contribuire. La convenzione può essere contenuta anche nel regolamento predisposto dalla società costruttrice in vista dell'alienazione delle unità (Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 10362 del 19/04/2025)(Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 8097/2021).

4.2 Limite dell'art. 1118, comma 3, c.c.
Il primo limite è di diritto positivo: il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese di conservazione delle parti comuni (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1118).

In giurisprudenza di merito si è osservato che il costruttore, finché resta titolare di unità invendute, è condomino a tutti gli effetti. Egli inoltre usufruisce comunque delle parti comuni, quantomeno per far visionare gli appartamenti ai potenziali acquirenti (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 1382/2020).

Un esonero totale, comprensivo delle spese di conservazione e di manutenzione straordinaria, è quindi esposto a censura di nullità per contrasto con norma imperativa (art. 1418, comma 1, c.c.) (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1418).

4.3 Causa del patto di esonero
Una parte della giurisprudenza di merito richiede che la deroga sia sorretta da una legittima causa contrattuale. Il diverso criterio di riparto deve cioè esplicitare le ragioni del sacrificio economico imposto agli altri condomini. In mancanza, la clausola è nulla ai sensi degli artt. 1418, comma 2, e 1325 n. 2 c.c. (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 2085/2021).

Un esonero totale del costruttore, privo di qualsiasi contropartita, è stato ritenuto nullo per difetto di causa (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 2085/2021)(Sentenza n. 790/2025).

4.4 Profilo consumeristico
La giurisprudenza ritiene applicabile il Codice del consumo alle convenzioni di riparto predisposte dal costruttore o dall'originario unico proprietario. Ciò vale quando l'acquirente agisce per esigenze personali e non professionali (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 2085/2021)(Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 1382/2020).

Sul punto la Cassazione ha precisato che:

la clausola sulle spese condominiali inserita nel regolamento predisposto dal costruttore e richiamato nel contratto di vendita può essere vessatoria ai sensi dell'art. 33, comma 1, Cod. cons.;
la vessatorietà va accertata non sul regolamento in sé, che non è un contratto di consumo, ma valutando lo squilibrio dell'intero rapporto sinallagmatico e della complessiva operazione economica tra venditore professionista e acquirente consumatore (Sez. Sesta Civile, Ordinanza n. 20007 del 21/06/2022).
Il medesimo principio è stato richiamato, e ritenuto non applicabile, in un caso in cui l'acquirente era una società e quindi non rivestiva la qualifica di consumatore (Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 10362 del 19/04/2025).

Nella prassi di merito la clausola di esonero del costruttore per le unità invendute è stata dichiarata vessatoria e nulla in diverse situazioni (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 1382/2020)(Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 2085/2021)(Sentenza n. 790/2025):

quando l'esonero non ha limiti temporali;
quando l'importo trasferito sull'acquirente non è indicato;
quando la clausola non è stata oggetto di specifica trattativa.
L'onere di provare la trattativa individuale grava sul professionista. Va considerato che la predisposizione unilaterale e uniforme del regolamento tende a escludere che una trattativa vi sia stata (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 2085/2021)(Sentenza n. 790/2025).

In sintesi, poiché Alfa S.r.l. vende ad acquirenti che saranno presumibilmente in larga parte consumatori, il rischio di declaratoria di nullità è concreto.

5. Determinatezza o determinabilità dell'oggetto
L'oggetto del contratto deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile (art. 1346 c.c.); in difetto il contratto è nullo (art. 1418, comma 2, c.c.) (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1346)(REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1418).

La clausola prospettata trasferisce sugli acquirenti un onere che non è conoscibile al momento della conclusione, per due ragioni:

non è indicato l'ammontare delle spese riferibili alle unità invendute;
non è prevedibile la durata dell'esonero, perché l'acquirente non può sapere quando il venditore riuscirà a cedere le ultime unità.
Proprio l'impossibilità di prevedere in anticipo l'ammontare dell'aggravio è stata valorizzata per affermare il significativo squilibrio a danno del consumatore (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 2085/2021). Per la stessa ragione la clausola è stata ritenuta nulla quando l'importo di cui si fa carico il compratore non è specificato nel contratto (Sentenza n. 790/2025).

Sotto questo profilo la clausola è suscettibile di censura per indeterminatezza dell'oggetto, poiché non fornisce criteri oggettivi di quantificazione né un limite massimo.

6. Natura sine die dell'esonero e termine meramente potestativo
6.1 Il termine legato alla vendita dell'ultima unità
La durata dell'esonero dipende da un evento, la vendita dell'ultimo appartamento, il cui verificarsi è rimesso alla volontà del venditore stesso. Questi potrebbe addirittura conservare indefinitamente la proprietà di alcune unità.

La giurisprudenza di merito distingue due ipotesi (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 1382/2020):

clausole che esonerano il costruttore senza limite temporale o fino alla cessione di tutte le unità: sono qualificate meramente potestative e nulle;
esonero a tempo determinato: costituisce un termine di validità della clausola, lecitamente previsto a favore del costruttore.
Si è inoltre ritenuto che l'esonero non possa superare i primi due esercizi finanziari del condominio, decorrenti dal primo atto di compravendita, perché la durata illimitata rende la pattuizione vessatoria (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 1382/2020).

6.2 L'orientamento più permissivo e i suoi limiti
La Cassazione, in un caso di esonero parziale e con acquirente-società estraneo alla disciplina consumeristica, ha affermato che la sola previsione di un esonero parziale per un tempo potenzialmente indefinito non comporta la nullità della clausola (Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 10362 del 19/04/2025).

Questo precedente ha due limiti:

riguarda un esonero soltanto parziale;
riguarda una fattispecie sottratta al Codice del consumo.
Non può quindi fondare un affidamento sulla tenuta di un esonero totale e sine die opposto a consumatori.

Occorre segnalare anche un indirizzo più restrittivo, secondo cui perfino un esonero totale limitato a 24 mesi può essere dichiarato nullo, in difetto di prova della specifica trattativa o di un corrispondente vantaggio patrimoniale per l'acquirente (Sentenza n. 790/2025).

6.3 Conclusione sul punto
La clausola �«fino alla vendita dell'ultimo appartamento�» presenta tre caratteristiche critiche:

è sine die;
ha un termine meramente potestativo;
non ha limiti quantitativi.
È pertanto ad alto rischio di nullità.

7. Efficacia soggettiva e opponibilità
7.1 Nei rapporti interni con gli acquirenti e i loro aventi causa
La clausola vincola gli acquirenti che l'abbiano accettata, anche mediante richiamo del regolamento nell'atto di acquisto (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 2085/2021). Verso i successivi aventi causa produce effetti solo a determinate condizioni:

se è richiamata nei loro titoli;
oppure, quanto alle limitazioni di natura reale, se è trascritta (Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 8244/2017).
Se la clausola compare solo in alcuni atti, non diventa opponibile in via generale. In tal caso ha natura personale ed efficacia limitata agli acquirenti che l'hanno accettata (Sentenza n. 3632/2025).

Ne deriva un effetto pratico rilevante: Alfa resta tenuta a versare le quote riferibili ai condomini nei cui confronti la clausola non opera (Sentenza n. 3632/2025).

7.2 Nei rapporti esterni con i creditori del condominio
La clausola è una convenzione interna sul riparto delle spese e non produce effetti verso i terzi (art. 1372, comma 2, c.c.) (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1372).

I creditori del condominio, quindi, non sono vincolati dall'esonero. Alfa, in quanto condomino, resta esposta all'azione dei creditori secondo il regime dell'art. 63 disp. att. c.c., salvo il regresso interno.

8. Rilievo dell'art. 63 disp. att. c.c.
L'art. 63 disp. att. c.c. non è derogabile dal regolamento (art. 72 disp. att. c.c.) (REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318 / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie-art. 72). Esso rileva sotto più profili.

Riscossione dei contributi. L'amministratore può ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo sulla base dello stato di ripartizione approvato dall'assemblea (REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318 / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie-art. 63). Se il riparto approvato pone quote a carico di Alfa, per esempio perché la clausola è nulla o inefficace verso alcuni condomini, Alfa potrà subire un'ingiunzione esecutiva. In sede di opposizione, inoltre, l'ambito delle eccezioni è limitato (Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 8097/2021). La clausola non può impedire queste iniziative né condizionarle.
Obbligazione parziaria e beneficio di escussione. I creditori non possono agire contro i condomini in regola se non dopo l'escussione dei morosi (REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318 / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie-art. 63). L'obbligazione dei condomini in regola è sussidiaria e limitata alle somme dovute dai morosi (Sez. Seconda Civile, Sentenza n. 1002 del 15/01/2025)(Sentenza n. 2152/2026). La clausola non può sottrarre Alfa a questo meccanismo.
Comunicazione dei morosi. L'obbligo di comunicare ai creditori i dati dei condomini morosi grava sull'amministratore in proprio (Sez. Seconda Civile, Sentenza n. 1002 del 15/01/2025)(Sentenza n. 59/2026). Ai fini di tale comunicazione è decisiva la qualificazione di Alfa come condomino �«moroso�» o �«in regola�», che dipende dalla validità della clausola nei confronti di ciascun acquirente.
Solidarietà nei trasferimenti. Chi subentra nei diritti di un condomino risponde in solido dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente. Il cedente resta obbligato fino alla trasmissione all'amministratore del titolo di trasferimento (REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318 / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie-art. 63). In caso di nullità della clausola, gli acquirenti delle unità invendute potrebbero quindi essere chiamati a rispondere in solido dei contributi maturati in capo ad Alfa. Ciò comporterebbe contenzioso e possibili azioni di garanzia verso la venditrice.
9. Raccomandazioni operative
Per ridurre il rischio di nullità e contenzioso si suggerisce di:

Limitare l'esonero quanto all'oggetto. L'esonero dovrebbe riguardare le sole spese di gestione ordinaria e di funzionamento dei servizi delle unità invendute e non occupate. Restano escluse le spese di conservazione e di manutenzione straordinaria, in conformità all'art. 1118, comma 3, c.c. (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1118).
Prevedere preferibilmente un esonero parziale, cioè una riduzione percentuale della quota, anziché un esonero totale (Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 10362 del 19/04/2025).
Fissare un termine certo e breve, non collegato alla vendita dell'ultima unità e decorrente dal primo atto di compravendita. Si consiglia di non superare due esercizi (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 1382/2020), con cessazione anticipata in caso di vendita, locazione o occupazione dell'unità.
Rendere determinabile l'onere, indicando la stima annua massima delle spese che resteranno a carico degli acquirenti e i millesimi delle unità interessate (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1346).
Esplicitare la causa e la contropartita, per esempio con l'indicazione di uno sconto sul prezzo correlato all'accollo (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 2085/2021)(Sentenza n. 790/2025).
Documentare la specifica trattativa con ciascun acquirente consumatore e far approvare specificamente la clausola per iscritto (Sentenza n. 790/2025)(Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 2085/2021).
Assicurare l'opponibilità con richiamo espresso della clausola in tutti gli atti di vendita (Sentenza n. 3632/2025), allegazione del regolamento e trascrizione (Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 8244/2017).
Inserire una clausola di salvaguardia che faccia salvi gli artt. 63 e 72 disp. att. c.c. e l'inopponibilità ai terzi creditori (REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318 / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie-art. 72)(REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1372).
Schema di clausola alternativa
�«Art. __ - Disciplina transitoria delle spese per le unità invendute. 1. In deroga all'art. 1123, comma 1, c.c., per un periodo di ventiquattro mesi decorrenti dalla data del primo atto di trasferimento di un'unità dell'edificio, la società Alfa S.r.l. contribuirà alle sole spese di gestione ordinaria e dei servizi comuni relative alle unità di sua proprietà rimaste invendute e non occupate nella misura del __% della quota millesimale di competenza. La differenza sarà ripartita tra gli altri condomini secondo i rispettivi millesimi, entro il limite complessivo annuo stimato in euro ____. 2. Restano integralmente a carico di Alfa S.r.l. le spese per la conservazione e la manutenzione straordinaria delle parti comuni, ai sensi dell'art. 1118, comma 3, c.c. 3. La riduzione cessa automaticamente, per ciascuna unità, dalla data del suo trasferimento, locazione o comunque occupazione, e in ogni caso alla scadenza del termine di cui al comma 1. 4. La presente pattuizione ha efficacia esclusivamente nei rapporti interni tra i condomini e non pregiudica i diritti dei terzi creditori del condominio né l'applicazione degli artt. 63 e 72 disp. att. c.c. 5. Le parti danno atto che la presente clausola è stata oggetto di specifica trattativa e che di essa si è tenuto conto nella determinazione del prezzo di vendita.�»

10. Conclusioni
La clausola richiesta da Alfa S.r.l. prevede l'esonero totale dagli oneri condominiali fino alla vendita dell'ultimo appartamento. È ammissibile in astratto come �«diversa convenzione�» ex art. 1123 c.c., ma nella formulazione prospettata è esposta a un rischio elevato di declaratoria di nullità, per:

contrasto con l'art. 1118, comma 3, c.c.;
indeterminatezza dell'oggetto;
natura meramente potestativa e sine die del termine;
difetto di causa;
vessatorietà nei confronti degli acquirenti consumatori.
In ogni caso la clausola opera solo nei rapporti interni. Non è opponibile ai creditori del condominio e non può incidere sulla disciplina inderogabile dell'art. 63 disp. att. c.c.

Si raccomanda l'adozione della clausola riformulata secondo i criteri indicati al § 9.

Luogo e data: ____________, 03/10/2026

Firma: ____________________

Da: Il praticone 03/10/2026 22:12:18

PARERE PRO VERITATE
Richiedente: Alfa S.r.l.

Oggetto: validità, efficacia e opponibilità della clausola di esonero della società costruttrice-venditrice dagli oneri condominiali, da inserire nel regolamento di condominio predisposto unilateralmente e allegato ai contratti definitivi di compravendita. Rilievo dell'art. 63 disp. att. c.c.

1. Il quesito
Alfa S.r.l. intende fare due cose:

allegare ai contratti definitivi di vendita delle singole unità un regolamento di condominio da essa predisposto unilateralmente;
inserire nel regolamento una clausola che la esoneri dal pagamento degli oneri condominiali relativi alle unità invendute, fino alla vendita dell'ultimo appartamento.
Si chiede di valutare:

a) la validità della clausola;
b) la sua conformità al requisito della determinatezza o determinabilità dell'oggetto;
c) le conseguenze della durata sine die, cioè della mancanza di un termine massimo;
d) la sua opponibilità nei rapporti esterni;
e) il rilievo dell'art. 63 disp. att. c.c.
2. Sintesi delle conclusioni
In astratto la clausola di esonero è ammissibile. L'art. 1123 c.c. consente di derogare ai criteri legali di riparto mediante �«diversa convenzione�», che può essere contenuta in un regolamento contrattuale predisposto dal costruttore e accettato negli atti di acquisto (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1123)(Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 10362 del 19/04/2025).
Nella formulazione prospettata la clausola presenta un elevato rischio di nullità. Si tratta infatti di un esonero totale, con durata legata alla vendita dell'ultima unità e quindi rimessa alla sola sfera del venditore. Le ragioni di rischio sono:
il contrasto con l'art. 1118, comma 3, c.c., richiamato come inderogabile dall'art. 1138, comma 4, c.c. (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1118)(REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1138);
l'indeterminatezza dell'onere posto a carico degli acquirenti (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1346)(REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1418);
la natura meramente potestativa del termine;
il difetto di una causa giustificativa (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 2085/2021);
la vessatorietà nei confronti degli acquirenti consumatori ai sensi degli artt. 33 ss. del D.Lgs. 206/2005 (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 1382/2020)(Sez. Sesta Civile, Ordinanza n. 20007 del 21/06/2022)(Sentenza n. 790/2025).
Esiste un orientamento di legittimità meno rigoroso. Secondo questo indirizzo, l'esonero parziale anche per un tempo indefinito non comporta di per sé nullità (Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 10362 del 19/04/2025). Esso non è però estensibile con sicurezza all'esonero totale verso acquirenti consumatori.
La clausola ha efficacia meramente interna. È inopponibile ai terzi creditori del condominio (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1372). Non può derogare all'art. 63 disp. att. c.c. (REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318 / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie-art. 72), né limitare i poteri di riscossione dell'amministratore e le tutele dei creditori (REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318 / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie-art. 63).
Si raccomanda di riformulare la clausola, rendendola parziale, temporanea, determinata e causalmente giustificata, secondo lo schema indicato al § 9.
3. Quadro normativo e giurisprudenziale di riferimento
3.1 Norme di riferimento
Art. 1123, comma 1, c.c.: le spese sono ripartite in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, �«salvo diversa convenzione�» (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1123).
Art. 1118, comma 3, c.c.: il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1118).
Art. 1138, comma 4, c.c.: le norme del regolamento non possono derogare, tra gli altri, all'art. 1118, comma 2, c.c. (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1138).
Art. 72 disp. att. c.c.: i regolamenti di condominio non possono derogare agli artt. 63, 66, 67 e 69 disp. att. c.c. (REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318 / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie-art. 72).
Artt. 1322, 1346 e 1418 c.c.: limiti dell'autonomia contrattuale, requisiti dell'oggetto e cause di nullità (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1322)(REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1346)(REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1418).
Art. 1372 c.c.: il contratto non produce effetto rispetto ai terzi se non nei casi previsti dalla legge (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1372).
Artt. 33-36 D.Lgs. 206/2005 (Codice del consumo): disciplina delle clausole vessatorie (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 1382/2020)(Sez. Sesta Civile, Ordinanza n. 20007 del 21/06/2022).
3.2 Natura contrattuale della clausola
La clausola che attribuisce a un condomino un trattamento di favore nel riparto delle spese ha natura contrattuale. Le clausole del regolamento predisposto dall'originario proprietario hanno infatti natura contrattuale quando attribuiscono ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto agli altri (Sez. Seconda Civile, Sentenza n. 1992 del 29/01/2020)(Tribunale di Civitavecchia - Sentenza 30 giugno 2026, n. 835).

Ne derivano tre conseguenze:

la clausola vincola gli acquirenti solo se è stata da essi accettata, anche mediante richiamo del regolamento nell'atto di acquisto (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 2085/2021)(Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 8244/2017);
può essere modificata soltanto all'unanimità (Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 10362 del 19/04/2025)(Sez. Seconda Civile, Sentenza n. 1992 del 29/01/2020);
è soggetta al controllo di validità proprio dei negozi.
4. Validità della clausola
4.1 Ammissibilità in astratto dell'esonero
La giurisprudenza di legittimità ammette che la �«diversa convenzione�» ex art. 1123 c.c. possa arrivare fino all'esenzione totale o parziale di taluno dei condomini dall'obbligo di contribuire. La convenzione può essere contenuta anche nel regolamento predisposto dalla società costruttrice in vista dell'alienazione delle unità (Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 10362 del 19/04/2025)(Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 8097/2021).

4.2 Limite dell'art. 1118, comma 3, c.c.
Il primo limite è di diritto positivo: il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese di conservazione delle parti comuni (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1118).

In giurisprudenza di merito si è osservato che il costruttore, finché resta titolare di unità invendute, è condomino a tutti gli effetti. Egli inoltre usufruisce comunque delle parti comuni, quantomeno per far visionare gli appartamenti ai potenziali acquirenti (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 1382/2020).

Un esonero totale, comprensivo delle spese di conservazione e di manutenzione straordinaria, è quindi esposto a censura di nullità per contrasto con norma imperativa (art. 1418, comma 1, c.c.) (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1418).

4.3 Causa del patto di esonero
Una parte della giurisprudenza di merito richiede che la deroga sia sorretta da una legittima causa contrattuale. Il diverso criterio di riparto deve cioè esplicitare le ragioni del sacrificio economico imposto agli altri condomini. In mancanza, la clausola è nulla ai sensi degli artt. 1418, comma 2, e 1325 n. 2 c.c. (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 2085/2021).

Un esonero totale del costruttore, privo di qualsiasi contropartita, è stato ritenuto nullo per difetto di causa (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 2085/2021)(Sentenza n. 790/2025).

4.4 Profilo consumeristico
La giurisprudenza ritiene applicabile il Codice del consumo alle convenzioni di riparto predisposte dal costruttore o dall'originario unico proprietario. Ciò vale quando l'acquirente agisce per esigenze personali e non professionali (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 2085/2021)(Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 1382/2020).

Sul punto la Cassazione ha precisato che:

la clausola sulle spese condominiali inserita nel regolamento predisposto dal costruttore e richiamato nel contratto di vendita può essere vessatoria ai sensi dell'art. 33, comma 1, Cod. cons.;
la vessatorietà va accertata non sul regolamento in sé, che non è un contratto di consumo, ma valutando lo squilibrio dell'intero rapporto sinallagmatico e della complessiva operazione economica tra venditore professionista e acquirente consumatore (Sez. Sesta Civile, Ordinanza n. 20007 del 21/06/2022).
Il medesimo principio è stato richiamato, e ritenuto non applicabile, in un caso in cui l'acquirente era una società e quindi non rivestiva la qualifica di consumatore (Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 10362 del 19/04/2025).

Nella prassi di merito la clausola di esonero del costruttore per le unità invendute è stata dichiarata vessatoria e nulla in diverse situazioni (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 1382/2020)(Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 2085/2021)(Sentenza n. 790/2025):

quando l'esonero non ha limiti temporali;
quando l'importo trasferito sull'acquirente non è indicato;
quando la clausola non è stata oggetto di specifica trattativa.
L'onere di provare la trattativa individuale grava sul professionista. Va considerato che la predisposizione unilaterale e uniforme del regolamento tende a escludere che una trattativa vi sia stata (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 2085/2021)(Sentenza n. 790/2025).

In sintesi, poiché Alfa S.r.l. vende ad acquirenti che saranno presumibilmente in larga parte consumatori, il rischio di declaratoria di nullità è concreto.

5. Determinatezza o determinabilità dell'oggetto
L'oggetto del contratto deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile (art. 1346 c.c.); in difetto il contratto è nullo (art. 1418, comma 2, c.c.) (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1346)(REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1418).

La clausola prospettata trasferisce sugli acquirenti un onere che non è conoscibile al momento della conclusione, per due ragioni:

non è indicato l'ammontare delle spese riferibili alle unità invendute;
non è prevedibile la durata dell'esonero, perché l'acquirente non può sapere quando il venditore riuscirà a cedere le ultime unità.
Proprio l'impossibilità di prevedere in anticipo l'ammontare dell'aggravio è stata valorizzata per affermare il significativo squilibrio a danno del consumatore (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 2085/2021). Per la stessa ragione la clausola è stata ritenuta nulla quando l'importo di cui si fa carico il compratore non è specificato nel contratto (Sentenza n. 790/2025).

Sotto questo profilo la clausola è suscettibile di censura per indeterminatezza dell'oggetto, poiché non fornisce criteri oggettivi di quantificazione né un limite massimo.

6. Natura sine die dell'esonero e termine meramente potestativo
6.1 Il termine legato alla vendita dell'ultima unità
La durata dell'esonero dipende da un evento, la vendita dell'ultimo appartamento, il cui verificarsi è rimesso alla volontà del venditore stesso. Questi potrebbe addirittura conservare indefinitamente la proprietà di alcune unità.

La giurisprudenza di merito distingue due ipotesi (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 1382/2020):

clausole che esonerano il costruttore senza limite temporale o fino alla cessione di tutte le unità: sono qualificate meramente potestative e nulle;
esonero a tempo determinato: costituisce un termine di validità della clausola, lecitamente previsto a favore del costruttore.
Si è inoltre ritenuto che l'esonero non possa superare i primi due esercizi finanziari del condominio, decorrenti dal primo atto di compravendita, perché la durata illimitata rende la pattuizione vessatoria (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 1382/2020).

6.2 L'orientamento più permissivo e i suoi limiti
La Cassazione, in un caso di esonero parziale e con acquirente-società estraneo alla disciplina consumeristica, ha affermato che la sola previsione di un esonero parziale per un tempo potenzialmente indefinito non comporta la nullità della clausola (Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 10362 del 19/04/2025).

Questo precedente ha due limiti:

riguarda un esonero soltanto parziale;
riguarda una fattispecie sottratta al Codice del consumo.
Non può quindi fondare un affidamento sulla tenuta di un esonero totale e sine die opposto a consumatori.

Occorre segnalare anche un indirizzo più restrittivo, secondo cui perfino un esonero totale limitato a 24 mesi può essere dichiarato nullo, in difetto di prova della specifica trattativa o di un corrispondente vantaggio patrimoniale per l'acquirente (Sentenza n. 790/2025).

6.3 Conclusione sul punto
La clausola �«fino alla vendita dell'ultimo appartamento�» presenta tre caratteristiche critiche:

è sine die;
ha un termine meramente potestativo;
non ha limiti quantitativi.
È pertanto ad alto rischio di nullità.

7. Efficacia soggettiva e opponibilità
7.1 Nei rapporti interni con gli acquirenti e i loro aventi causa
La clausola vincola gli acquirenti che l'abbiano accettata, anche mediante richiamo del regolamento nell'atto di acquisto (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 2085/2021). Verso i successivi aventi causa produce effetti solo a determinate condizioni:

se è richiamata nei loro titoli;
oppure, quanto alle limitazioni di natura reale, se è trascritta (Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 8244/2017).
Se la clausola compare solo in alcuni atti, non diventa opponibile in via generale. In tal caso ha natura personale ed efficacia limitata agli acquirenti che l'hanno accettata (Sentenza n. 3632/2025).

Ne deriva un effetto pratico rilevante: Alfa resta tenuta a versare le quote riferibili ai condomini nei cui confronti la clausola non opera (Sentenza n. 3632/2025).

7.2 Nei rapporti esterni con i creditori del condominio
La clausola è una convenzione interna sul riparto delle spese e non produce effetti verso i terzi (art. 1372, comma 2, c.c.) (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1372).

I creditori del condominio, quindi, non sono vincolati dall'esonero. Alfa, in quanto condomino, resta esposta all'azione dei creditori secondo il regime dell'art. 63 disp. att. c.c., salvo il regresso interno.

8. Rilievo dell'art. 63 disp. att. c.c.
L'art. 63 disp. att. c.c. non è derogabile dal regolamento (art. 72 disp. att. c.c.) (REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318 / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie-art. 72). Esso rileva sotto più profili.

Riscossione dei contributi. L'amministratore può ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo sulla base dello stato di ripartizione approvato dall'assemblea (REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318 / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie-art. 63). Se il riparto approvato pone quote a carico di Alfa, per esempio perché la clausola è nulla o inefficace verso alcuni condomini, Alfa potrà subire un'ingiunzione esecutiva. In sede di opposizione, inoltre, l'ambito delle eccezioni è limitato (Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 8097/2021). La clausola non può impedire queste iniziative né condizionarle.
Obbligazione parziaria e beneficio di escussione. I creditori non possono agire contro i condomini in regola se non dopo l'escussione dei morosi (REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318 / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie-art. 63). L'obbligazione dei condomini in regola è sussidiaria e limitata alle somme dovute dai morosi (Sez. Seconda Civile, Sentenza n. 1002 del 15/01/2025)(Sentenza n. 2152/2026). La clausola non può sottrarre Alfa a questo meccanismo.
Comunicazione dei morosi. L'obbligo di comunicare ai creditori i dati dei condomini morosi grava sull'amministratore in proprio (Sez. Seconda Civile, Sentenza n. 1002 del 15/01/2025)(Sentenza n. 59/2026). Ai fini di tale comunicazione è decisiva la qualificazione di Alfa come condomino �«moroso�» o �«in regola�», che dipende dalla validità della clausola nei confronti di ciascun acquirente.
Solidarietà nei trasferimenti. Chi subentra nei diritti di un condomino risponde in solido dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente. Il cedente resta obbligato fino alla trasmissione all'amministratore del titolo di trasferimento (REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318 / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie-art. 63). In caso di nullità della clausola, gli acquirenti delle unità invendute potrebbero quindi essere chiamati a rispondere in solido dei contributi maturati in capo ad Alfa. Ciò comporterebbe contenzioso e possibili azioni di garanzia verso la venditrice.
9. Raccomandazioni operative
Per ridurre il rischio di nullità e contenzioso si suggerisce di:

Limitare l'esonero quanto all'oggetto. L'esonero dovrebbe riguardare le sole spese di gestione ordinaria e di funzionamento dei servizi delle unità invendute e non occupate. Restano escluse le spese di conservazione e di manutenzione straordinaria, in conformità all'art. 1118, comma 3, c.c. (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1118).
Prevedere preferibilmente un esonero parziale, cioè una riduzione percentuale della quota, anziché un esonero totale (Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 10362 del 19/04/2025).
Fissare un termine certo e breve, non collegato alla vendita dell'ultima unità e decorrente dal primo atto di compravendita. Si consiglia di non superare due esercizi (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 1382/2020), con cessazione anticipata in caso di vendita, locazione o occupazione dell'unità.
Rendere determinabile l'onere, indicando la stima annua massima delle spese che resteranno a carico degli acquirenti e i millesimi delle unità interessate (REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1346).
Esplicitare la causa e la contropartita, per esempio con l'indicazione di uno sconto sul prezzo correlato all'accollo (Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 2085/2021)(Sentenza n. 790/2025).
Documentare la specifica trattativa con ciascun acquirente consumatore e far approvare specificamente la clausola per iscritto (Sentenza n. 790/2025)(Tribunale Ordinario Brescia, sez. S3, sentenza n. 2085/2021).
Assicurare l'opponibilità con richiamo espresso della clausola in tutti gli atti di vendita (Sentenza n. 3632/2025), allegazione del regolamento e trascrizione (Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 8244/2017).
Inserire una clausola di salvaguardia che faccia salvi gli artt. 63 e 72 disp. att. c.c. e l'inopponibilità ai terzi creditori (REGIO DECRETO 30 marzo 1942, n. 318 / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie / Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie-art. 72)(REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1372).
Schema di clausola alternativa
�«Art. __ - Disciplina transitoria delle spese per le unità invendute. 1. In deroga all'art. 1123, comma 1, c.c., per un periodo di ventiquattro mesi decorrenti dalla data del primo atto di trasferimento di un'unità dell'edificio, la società Alfa S.r.l. contribuirà alle sole spese di gestione ordinaria e dei servizi comuni relative alle unità di sua proprietà rimaste invendute e non occupate nella misura del __% della quota millesimale di competenza. La differenza sarà ripartita tra gli altri condomini secondo i rispettivi millesimi, entro il limite complessivo annuo stimato in euro ____. 2. Restano integralmente a carico di Alfa S.r.l. le spese per la conservazione e la manutenzione straordinaria delle parti comuni, ai sensi dell'art. 1118, comma 3, c.c. 3. La riduzione cessa automaticamente, per ciascuna unità, dalla data del suo trasferimento, locazione o comunque occupazione, e in ogni caso alla scadenza del termine di cui al comma 1. 4. La presente pattuizione ha efficacia esclusivamente nei rapporti interni tra i condomini e non pregiudica i diritti dei terzi creditori del condominio né l'applicazione degli artt. 63 e 72 disp. att. c.c. 5. Le parti danno atto che la presente clausola è stata oggetto di specifica trattativa e che di essa si è tenuto conto nella determinazione del prezzo di vendita.�»

10. Conclusioni
La clausola richiesta da Alfa S.r.l. prevede l'esonero totale dagli oneri condominiali fino alla vendita dell'ultimo appartamento. È ammissibile in astratto come �«diversa convenzione�» ex art. 1123 c.c., ma nella formulazione prospettata è esposta a un rischio elevato di declaratoria di nullità, per:

contrasto con l'art. 1118, comma 3, c.c.;
indeterminatezza dell'oggetto;
natura meramente potestativa e sine die del termine;
difetto di causa;
vessatorietà nei confronti degli acquirenti consumatori.
In ogni caso la clausola opera solo nei rapporti interni. Non è opponibile ai creditori del condominio e non può incidere sulla disciplina inderogabile dell'art. 63 disp. att. c.c.

Si raccomanda l'adozione della clausola riformulata secondo i criteri indicati al § 9.

Luogo e data: ____________, 03/10/2026

Firma: ____________________

Da: Il praticone 04/10/2026 11:12:33
X Concorso sul doppio permesso da indicare in atto non sono d accordo e dissento dall obbligo di menzionare in questa traccia tutta la storicita' urbanistica dell immobile. Ritengo che fosse sufficiente la menzione dell unico permesso di costruire rilssciato dopo il 16 03 2019 sia perche' la disciplina Taic si applica solo agli immobili costruiti o ricostruiti ( rectius: oggetto di integrale ristrtturazione) sulla base di un titolo abilitativo richiesto o presentato dopo il 16 03 2019 sia perche' la nullita' urbanistica secondo le sezioni unite del 2019 e' tesruale. Con sentenza della Corte di Cassazione a sezioni unite in data 22 marzo 2019, n. 8230, è stato deciso che �«La nullità comminata dall'art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli art. 17 e 40 l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del 3�° comma dell'art. 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità �«testuale�», con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile; pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.

Da: Concorso1500 04/10/2026 13:42:18
L'unico permesso non è sufficiente.

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Da: Concorso1500	03/10/2026 15:14:40
Nessuno può sapere se è stata indovinata da una persona su due. Nessuno di noi può aver parlato con 1300 candidati. Per esempio le persone con le quali ho parlato io, poche ovviamente, non hanno visto il problema. Più che di 63 disp att, io avrei fatto riferimento alla norma codice civile che consente la deroga, poi al regolamento contrattuale di condominio che deve essere approvato all'unanimità.

Da: Makk99	03/10/2026 15:17:14
Sisi oltre a ciò che ho detto ho fatto l accettazione espressa trattandosi di regolamento contrattuale quindi regolamento di condominio allegato + riportato espressamente la clausola + specifica accettazione. Però la vessatorietà del codice del consumo rimane. Volevo solo farmi un'idea di quanti conoscevano la tematica

Da: Concorso1500	03/10/2026 15:18:26
Bocciano chi non ha citato la procura in modo corretto, chi non ha fatto la dichiarazione di nomina in atto, chi non ha messo il cf del terzo, chi non ha messo i due titoli edilizi, chi non ha messo la polizza assicurativa. Insomma motivi ce ne sono parecchi.

Da: Makk99	03/10/2026 15:20:47
Eh si di motivi ce ne sono un'infinità, per non parlare del taic, di chi ha fatto comparire gente non necessaria, ecc... per quello ritengo che il peso del regolamento varia in base a quanti l'hanno indovinato/sbagliato. Altrimenti sto concorso non può avere una media di 1 promosso su 5

Da: Concorso1500	03/10/2026 15:21:03
Certo la vessatorietà rimane. Secondo il mio parere non sarà causa di bocciatura, se uno dimostra di conoscere bene il codice civile sulla materia. Citare norma, regolamento contrattuale, approvazione unanimità

Da: Concorso1500	03/10/2026 15:22:38
Concordo. Ci saranno tantissime persone che avranno gestito male l'articolo sul prezzo. Articolo abbastanza lungo.

Da: Concorso1500	03/10/2026 15:23:22
E poi bisogna sperare di non essere corretti tra i primi

Da: Makk99	03/10/2026 15:23:32
Ma guarda se devo essere sincero tutto questo l'ho scritto in atto, in motivazione sul punto ho detto ben poco perché l'atto aveva così tante problematiche che questo del regolamento condominiale, al netto di dover riportare la clausola in atto e di doverla accettare espressamente, mi sembrava senza problemi. Speriamo basti

Da: Il praticone	03/10/2026 16:26:38
La clausola del tegolamento e' nulla a psrte la vesssatorieta' sopratutto perche' indeterminatezza dell' oggetto 1346 cc perche' posticipando il venfitore la vendita dell ultima appartamento alke calende greche l acquirente sarebbe tenuto a pagare gli oneri a tempo indetermibato un po come la problematica della fideiussione omnibus prima della legge del 1992 ma se si e" motivato bene avra' un peso relativo nella correzione

Da: Makk99	03/10/2026 16:49:12
No l'unico problema sollevato in dottrina e giurisprudenza riguarda la vessatorietà ai sensi del cosice del consumo. Il fatto che un'obbligazione sia senza termine non la rende indeterminata e l'equiparazione con la fideiussione non ha senso d'esistere

Da: Speys	03/10/2026 18:15:55
Scusami concorso, condivido i tuoi motivi di bocciatura probabili. In che senso dici però chi non ha citato correttamente la procura? Che intendi

Da: Speys	03/10/2026 18:33:23
Intendi chi non ha fatto apostille e traduzione asseverata?

Da: Il praticone	03/10/2026 18:56:36
La clausola che esonera il costruttore dal pagamento delle spese condominiali "fino alla vendita dell'ultimo appartamento" è considerata illegittima e nulla dalla giurisprudenza prevalente, ma i giudici giungono a questa conclusione basandosi principalmente su motivi diversi rispetto alla nullità dell'oggetto ex art. 1346 c.c.. [1, 2, 3] Il ragionamento secondo cui il venditore potrebbe posticipare a tempo indeterminato la vendita per non pagare gli oneri rispecchia esattamente il vizio che la magistratura intende sanzionare. Di seguito si analizza l'inquadramento normativo applicato dai tribunali e dalla Corte di Cassazione. [1, 2, 3] I veri motivi di nullità secondo la giurisprudenza Sebbene la tesi della violazione dell'art. 1346 c.c. (oggetto indeterminato o indeterminabile) sia teoricamente argomentabile, i tribunali dichiarano nulla questa specifica clausola applicando due istituti alternativi e più stringenti: Condizione meramente potestativa (Art. 1355 c.c.): Collegare l'esonero delle spese alla "vendita dell'ultimo immobile" significa far dipendere la durata di un obbligo economico (o della sua esenzione) dalla mera volontà del costruttore, il quale potrebbe decidere di non vendere mai l'ultimo appartamento o di locarlo. I tribunali (come il recente orientamento del Tribunale di Catania del 2026) hanno stabilito che tale clausola, priva di un limite temporale certo e oggettivo, è nulla ai sensi dell'art. 1355 c.c. poiché subordinata a una condizione meramente potestativa. [1] Vessatorietà e Codice del Consumo (Art. 33, D.Lgs. 206/2005): Se l'acquirente dell'appartamento è un privato ("consumatore") e la società Alfa agisce nell'esercizio della sua attività imprenditoriale ("professionista"), la clausola inserita nel regolamento contrattuale predisposto unilateralmente crea un significativo squilibrio di diritti e obblighi a danno del consumatore. La giurisprudenza di legittimità (Corte di Cassazione, sentenze n. 20007/2022 e n. 5139/2024) conferma che tale pattuizione è vessatoria e quindi nulla (nullità di protezione), a meno che la società Alfa non dimostri che sia stata oggetto di una specifica e reale trattativa individuale con l'acquirente (circostanza quasi impossibile in caso di regolamento predisposto unilateralmente) Detto questo secondo me bocciano sooratutto chi nkn ha allegato proprio nil regolamento chiedrndolo edspressamente la traccia chi l ha ricevuta senza pirsi il problema della invalidita' rischia se ci sono altri errori

Da: Speys	03/10/2026 19:12:46
Praticone secondo in che senso bocciano sulla procura?

Da: Il praticone	03/10/2026 19:20:00
No sulla procura come fanno a bocciare bastava allegarla dire chebera munita di apostille e debitamente tradotta. Neanche dul doppio titolo urbanistico posdono bocciare bastava allegrlare il permesso di costruire rilsdciato per la ristrtuuraziobe integrale che secondo le sezioni unite del 2019 e' il titopo riferibile a quello.costruzione a pena di nullita' la storicita' urbanistica nonbe'brichiesta dalla norma e dalle sez unite

Da: Speys	03/10/2026 19:28:28
No ti chiedo perché concorso diceva sulla procura e non capivo in che sensoâ��.. si quello mi torna, vediamo che dice

Da: Speys	03/10/2026 20:03:34
Sulla suddivisione del prezzo con puntini ai fini fiscali tra usufrutto e nuda che mi dite? Come vi siete regolati?

Da: Il praticone	03/10/2026 20:27:10
X Speys va benissink anchenio ho fatto cosi ma.potevimpure sctivere disposizikni fiscali....

Da: Il praticone	03/10/2026 20:45:09
Sì, la tesi della nullità della clausola per indeterminatezza dell'oggetto (art. 1346 c.c.) è assolutamente sostenibile ed è stata accolta dalla giurisprudenza di legittimità (Cassazione Civile). Ecco l'analisi dettagliata dei diversi profili di invalidità applicabili al caso: 1. Indeterminatezza e indeterminabilità dell'oggetto (Art. 1346 c.c.) La giurisprudenza (cfr. Cass. Civ., Sez. II, n. 24165/2021 e giurisprudenza conforme) ha stabilito che la clausola inserita nel regolamento contrattuale dal costruttore/venditore che lo esonera sine die (o fino alla vendita dell'ultima unità) dal pagamento delle spese condominiali è nulla per violazione dell'art. 1346 c.c. se non è pattuito un termine massimo di efficacia della clausola o se questo termine dipende dal mero arbitrio del venditore. �· Il motivo: L'oggetto dell'esonero è totalmente indeterminato e indeterminabile, poiché il costruttore potrebbe decidere di non vendere mai l'ultimo appartamento, di concederlo in locazione a terzi o di tenerlo per sé, protraendo il vantaggio economico all'infinito e ponendo a carico degli altri condomini un obbligo contributivo sproporzionato ed imprevedibile.

Da: Concorso1500	03/10/2026 20:56:39
Sulla mancanza del doppio.petmesso bocciano. Per ka procura intendevo che magari alcuni hanno sbagliato, cioè non hanno scritto debitamente munita di apostille e tradotta.

Da: Makk99	03/10/2026 20:56:40
Non l'ho trovata questa sentenza e ripeto che è senza senso parlare di feterminatezza dell'oggettodell'obbligazioneper non aver fissato il termine. Anche perché la differente ripartizione delle spese condominiali è ammessa dalla art 1123. Qua il problema si pone solo perché astrattamente si applica il codice del consumo

Da: debitamente tradotto	03/10/2026 21:00:13
È per questo che lo studio del cnn ti dice di prevedere un termine! Quindi io regolamento si poteva prendere con alcuni accorgimenti

Da: Makk99	03/10/2026 21:12:48
Ma il termine serviva per escludere la vessatorietà, mica per evitare l indeterminatezza

Da: Il praticone	03/10/2026 21:39:15
Non fara ' nessuna seleziobe la clausola del.regolamente si poteva ricevere o non ricevere perchw' cve' contrastomin cassazione per questa cassazione n. 790 del 2025 e' nulla per quest altra cass civ 10362 del 2025 cosi com scritta nella traccia e' pienamente valida e non incorre in nullita' per assenza di termine di durata ne' configura condizione meramente potestativa in oseequio all autonomia privata e rispondente ad un legittimo.interesse economico del costruttore

Da: Il praticone	03/10/2026 21:44:24
Inoltre qualora sia oggetto di specifica accettazione o approvata mediante relatio perfecte nei singoli atti di acquisto non assume carattere vessattorio ( trib di monza n.2674 del 2017

Da: Makk99	03/10/2026 21:58:23
Eh si ma che sia diacusso lo dice anche lo studio del cnn... boh speriamo che veramente non conti nulla. Anche perché di chi ho sentito io l'hanno sbagliata quasi tutti

Da: Il praticone	04/10/2026 11:12:33
X Concorso sul doppio permesso da indicare in atto non sono d accordo e dissento dall obbligo di menzionare in questa traccia tutta la storicita' urbanistica dell immobile. Ritengo che fosse sufficiente la menzione dell unico permesso di costruire rilssciato dopo il 16 03 2019 sia perche' la disciplina Taic si applica solo agli immobili costruiti o ricostruiti ( rectius: oggetto di integrale ristrtturazione) sulla base di un titolo abilitativo richiesto o presentato dopo il 16 03 2019 sia perche' la nullita' urbanistica secondo le sezioni unite del 2019 e' tesruale. Con sentenza della Corte di Cassazione a sezioni unite in data 22 marzo 2019, n. 8230, è stato deciso che �«La nullità comminata dall'art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli art. 17 e 40 l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del 3�° comma dell'art. 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità �«testuale�», con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile; pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.

Da: Concorso1500	04/10/2026 13:42:18
L'unico permesso non è sufficiente.