>Concorsi
>Forum
>Bandi/G.U.
 
 
 
 
  Login |  Registrati 

NB: La redazione di mininterno.net non si assume alcuna responsabilità riguardo al contenuto dei messaggi.

Concorso per NOTAIO
30390 messaggi
 Discussione ad accesso limitato, solo gli utenti registrati possono scrivere nuovi messaggi

Registrati per aggiungere questa o altre pagine ai tuoi Preferiti su Mininterno.

Torna al forum    

Il bando di concorso
Leggi il bando di concorso e le altre informazioni correlate su InPA e sulle pagine istituzionali dell'ente.

Pagina: 1, 2, 3, 4, 5, 6, ..., 1008, 1009, 1010, 1011, 1012, 1013

Da: Il praticone 04/10/2026 14:06:00

1. Oggetto del parere e presupposti
La questione riguarda la necessità di menzionare, nell'atto definitivo di vendita di un fabbricato integralmente demolito e ricostruito, oltre al permesso di costruire relativo all'intervento, anche la dichiarazione sostitutiva attestante l'inizio della costruzione originaria anteriormente al 1° settembre 1967.
Occorre inoltre stabilire se la validità del trasferimento richieda la menzione di un "doppio titolo" e la ricostruzione dell'intera sequenza urbanistica dell'immobile.
Si assume che il permesso relativo alla demolizione e ricostruzione sia realmente esistente, efficace e riferibile all'intero fabbricato venduto. Non sono invece noti la data della sua richiesta, il contenuto del progetto assentito, l'eventuale presenza di ulteriori titoli e le caratteristiche soggettive e temporali dell'operazione negoziale: tali elementi assumono particolare rilievo per la disciplina TAIC.
2. Disciplina delle menzioni e nullità urbanistica
L'art. 46, comma 1, d.P.R. n. 380/2001 assoggetta a nullità gli atti tra vivi aventi gli effetti reali indicati dalla norma, relativi a edifici la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985, quando non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Il comma 4 ammette la conferma dell'atto soltanto quando il titolo esistesse al momento della stipulazione e ne fosse stata omessa la menzione. (DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380 / Capo II / Art. 46.)
Per le costruzioni anteriori opera l'art. 40 l. n. 47/1985, che consente, per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967, di sostituire la menzione della licenza edilizia con la prescritta dichiarazione sostitutiva di atto notorio. Questa dichiarazione attesta una circostanza cronologica: non costituisce un titolo edilizio né una sanatoria. (Tribunale Di Catania, Sentenza n.1345 del 3 Marzo 2025)(Tribunale Ordinario Roma, sez. 8, sentenza n. 14671/2023)
Le Sezioni Unite, con sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019, hanno qualificato la nullità prevista dagli artt. 46 d.P.R. n. 380/2001, 17 e 40 l. n. 47/1985 come nullità "testuale", riconducibile all'art. 1418, comma 3, c.c., e non come generale nullità sostanziale per abusività dell'immobile. Il titolo menzionato deve però esistere realmente ed essere riferibile proprio al bene trasferito. In presenza di questi requisiti, la difformità della costruzione rispetto al titolo non determina, di per sé, tale nullità. (Sez. Unite Civile, Sentenza n. 8230 del 22/03/2019)(REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262 / CODICE CIVILE / CODICE CIVILE-art. 1418)
Ne discende che l'individuazione delle menzioni obbligatorie deve avvenire attraverso le specifiche disposizioni applicabili, senza trasformare ogni omissione della storia edilizia in una causa di invalidità.
3. Demolizione e ricostruzione integrale e fabbricato preesistente
Nel caso prospettato occorre distinguere:
•    il fabbricato originario, la cui costruzione sarebbe iniziata prima del 1° settembre 1967;
•    il fabbricato risultante dall'integrale demolizione e ricostruzione, assentita dal successivo permesso di costruire.
La qualificazione urbanistica dell'intervento come ristrutturazione edilizia, anziché nuova costruzione, non risolve automaticamente la questione delle menzioni negoziali: è necessario esaminare il contenuto del titolo e la sua concreta riferibilità al bene venduto.
La dichiarazione ante 1967 relativa al fabbricato demolito non può sostituire la menzione del titolo che ha autorizzato la ricostruzione. La giurisprudenza richiamata nelle fonti evidenzia, infatti, che la dichiarazione relativa alla costruzione originaria non esaurisce necessariamente le menzioni richieste quando siano intervenute successive trasformazioni rilevanti. (Tribunale Di Novara, Sentenza n.31 del 23 Gennaio 2025)(Tribunale Ordinario Roma, sez. 8, sentenza n. 14671/2023)
Non segue, tuttavia, che il titolo attuale e la dichiarazione storica debbano essere sempre cumulativamente riportati.
4. Confronto tra le tesi "Concorso" e "Praticone"
4.1. Tesi favorevole alla doppia menzione
La posizione indicata come "Concorso" valorizza la continuità urbanistica tra il fabbricato preesistente e quello ricostruito. La menzione dell'origine ante 1967, affiancata al permesso dell'intervento successivo, renderebbe esplicita la legittimazione del manufatto preesistente sul quale si fonda la ricostruzione.
Questa impostazione risponde a un'esigenza di completezza informativa e può assumere rilievo quando il titolo successivo:
•    riguardi soltanto una parte dell'immobile;
•    lasci sopravvivere porzioni della costruzione originaria;
•    non consenta di identificare adeguatamente l'intero bene trasferito.
La giurisprudenza di merito ha inoltre riconosciuto obblighi di menzione per determinati titoli relativi a ristrutturazioni successive, nei casi contemplati dall'art. 46, comma 5-bis. Ciò impone di non considerare sempre irrilevanti i titoli ulteriori rispetto a quello originario. (Tribunale Di Novara, Sentenza n.31 del 23 Gennaio 2025)
Il limite della tesi consiste però nel passaggio dalla completezza documentale all'obbligatorietà della menzione a pena di nullità: quest'ultima richiede un fondamento normativo specifico e non può essere desunta soltanto dall'opportunità di ricostruire la storia del bene. (Sez. Unite Civile, Sentenza n. 8230 del 22/03/2019)
4.2. Tesi contraria all'obbligo generalizzato
La posizione indicata come "Praticone" distingue invece il titolo riferibile al fabbricato attualmente venduto dalla documentazione della costruzione ormai demolita.
Quando l'intervento sia effettivamente integrale e il nuovo permesso assenta l'intero fabbricato risultante, questa tesi individua nel permesso della ricostruzione la menzione urbanistica pertinente all'oggetto del trasferimento.
Tale impostazione è coerente con la nullità testuale, purché non venga intesa come autorizzazione a omettere ulteriori menzioni che siano specificamente richieste dalla legge o riguardino porzioni del bene non coperte dal titolo indicato. (Sez. Unite Civile, Sentenza n. 8230 del 22/03/2019)
5. Menzioni negoziali e storicità urbanistica
La ricostruzione della storia urbanistica serve a verificare lo stato legittimo del bene, la consistenza della preesistenza e la regolarità dell'intervento.
È però distinta dall'individuazione delle menzioni prescritte per la validità del contratto. Le Sezioni Unite separano espressamente il piano della validità negoziale da quello della conformità edilizia: un atto valido non sana eventuali abusi né impedisce l'applicazione delle relative sanzioni. (Sez. Unite Civile, Sentenza n. 8230 del 22/03/2019)
Non sussiste pertanto, per il solo effetto della disciplina della nullità urbanistica, un obbligo generalizzato di trascrivere nel rogito l'intera cronologia edilizia dell'immobile.
6. Rilevanza della disciplina TAIC
La disciplina di tutela degli acquirenti di immobili da costruire, contenuta nel d.lgs. n. 122/2005 e modificata dal d.lgs. n. 14/2019, opera su un piano distinto da quello delle menzioni urbanistiche.
Ai sensi dell'art. 5, comma 1-ter, d.lgs. n. 122/2005, il nuovo regime riguarda gli immobili per i quali il titolo abilitativo sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019. Non è quindi decisiva la sola data del rilascio: un permesso rilasciato dopo tale data potrebbe derivare da una richiesta precedente.
La tutela può riguardare anche operazioni di demolizione e ricostruzione o di ristrutturazione integrale, quando abbiano per oggetto un immobile da costruire secondo la definizione normativa. Non ogni intervento denominato "ristrutturazione" determina tuttavia automaticamente l'applicazione del regime.
Occorre verificare anche:
•    la qualità di persona fisica dell'acquirente;
•    la qualità di costruttore del venditore;
•    lo stato di avanzamento dell'immobile al momento dell'accordo rilevante;
•    la presenza di un contratto diretto al trasferimento non immediato e degli altri presupposti normativi.
La vendita di un edificio già ultimato, senza una precedente operazione soggetta al regime, non ricade automaticamente nella TAIC per il solo fatto che il titolo sia stato richiesto dopo la data indicata.
Quando applicabile, la TAIC comporta gli specifici obblighi di forma, contenuto e garanzia, compresa la polizza assicurativa decennale e la relativa menzione nel trasferimento nei termini di legge. Non introduce, però, un autonomo obbligo di cumulare il permesso della ricostruzione con la dichiarazione ante 1967 del fabbricato demolito.
7. Conclusioni
Alle condizioni assunte, è sufficiente, sul piano delle menzioni urbanistiche necessarie alla validità, indicare per dichiarazione dell'alienante gli estremi dell'unico permesso di costruire realmente esistente e concretamente riferibile all'intero fabbricato integralmente ricostruito. (DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380 / Capo II / Art. 46.)(Sez. Unite Civile, Sentenza n. 8230 del 22/03/2019)
Non emerge un obbligo generalizzato di aggiungere la dichiarazione ante 1° settembre 1967 relativa alla costruzione demolita, né di riportare l'intera storicità urbanistica. La sua inclusione può avere funzione informativa, ma non va confusa con una menzione indispensabile a pena di nullità.
La tesi "Praticone" risulta dunque maggiormente coerente con la nullità testuale nel caso descritto. La tesi "Concorso" conserva rilievo quale criterio di completezza documentale e nei casi in cui il titolo successivo non copra l'intero bene, permangano porzioni originarie o ricorrano ulteriori menzioni specificamente obbligatorie.
La conclusione resta subordinata all'effettiva integralità dell'intervento e alla portata del permesso. Restano inoltre autonomamente dovute le menzioni catastali e, ove ne ricorrano i presupposti, quelle previste dalla TAIC: la sufficienza di un solo titolo urbanistico non equivale alla sufficienza di quella sola indicazione per la complessiva validità dell'atto.

Da: Speys 04/10/2026 16:40:25
Praticone concordo con Concorso, ne andavano due.

Da: Speys 04/10/2026 16:41:35
Non so come si comporterà la commissione sul punto, ma a rigore ne andavano due

Da: ABDULLABY 04/10/2026 20:33:50
Temo boccino se manca uno dei due titoli edilizi, salvo santi in paradiso

Da: Il praticone 05/10/2026 19:56:37
Cosa intendi per uno dei due titoli edilizi? La dichiarazione giursta ante 1967 ed il permesso di costruire successivo a marzo 2019?

Da: Speys 05/10/2026 22:04:10
Non era ante 67 Praticone, la traccia non ti dava date…. Potevi supporre 2 permessi di costruire tranquillamente

E' disponibile l'App ufficiale di Mininterno per Android.
Scaricala subito GRATIS!

Da: ABDULLABY 05/10/2026 23:22:45
Esatto speys o mettere puntini sul tipo di titolo, importante è averne citato due

Da: Il praticone 06/10/2026 08:41:16
La ristrtturaziome edilizia integrale( vedi studio Rizzi)  puo' essere di due tipi ricostruttiva ( demolozione e ricostruzoone) oppure conservativa ( con collaudo o senza collauto). Il Taic si applica in quella ricostruttiva e conservativa se richiede il collaudo.
In quella ricostrttiva l unico titolo riferibile alla costruzione e' il permesso di costruire successivo al 16 03 2019 e successive varianti e solo questo va allegato alla vendita definitiva ai fini della validita'/nullita; in quella conservativa invece e' consigliabile, oppprtuno allegare i due titoli come dite voi perche' ci potrebbero essere parti non coperte dal permesso di costruire.

Da: Concorso1500 06/10/2026 09:03:48
Vanno allegati due titoli edilizi. Su questo bocciano. Perchè tutti questi discorsi complicati. I commissari vogliono vedere un titolo riferito alla prima edificazione, e un titolo edilizio per la ristrutturazione. Quando fai un intervento edilizio per forza devi chiedere un titolo che ti consente di farlo e come tale vanno allegati.

Da: Concorso1500 06/10/2026 09:04:49
Poi è ovvio che non c'è nullità. Ma al concorso non bocciano solo per le nullità.

Da: Il praticone 06/10/2026 09:36:58
Aggiumgo inoltre che gli indici della traccia: preliminare Taic,regolamento di condominio per la presenza di piu' unita' abitative  erano univoci sulla ristrutturazione integrale di tipo ricostrottivo per cui ritengo che difficilmente facciano passare chi nonnha allegato la polizza assicurativa, salvo che non ha dimostrato di conoscere la priblematica sulla ristrtturazione integrale e collaudo e ritenuto che fosse conservativa.
Sulla sostituzione della pavimentazione come avete risolto la problematica dell agibilita' e fideiussione deposito prezzo condizione sospensiva esecutiva

Da: debitamente tradotto 06/10/2026 10:09:40
molto probabilmente sono io ignorante....ma cos'è la "condizione sospensiva esecutiva"?

Da: Il praticone 06/10/2026 10:54:21
Il pagamento della residua parte del prezzo dei 100k in deposito prezzo e''  condizionata sospensivamente all esecuzione della pavimentazione entro il terminw di...

Da: Concorso1500 06/10/2026 10:57:16
Molto semplicemente nel deposito prezzo bisognava scrivere che lo svincolo di quella somma sarebbe avvenuta al completamento di quei lavori che la traccia richiedeva. Non parlerei di condizioni.

Da: Concorso1500 06/10/2026 10:58:39
Poi è ovvio che andasse allegata la polizza assicurativa. La fideiussione non c'entra nulla nella fase del definitivo.

Da: debitamente tradotto 06/10/2026 13:22:16
La legge richiede solo la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità al modello ministeriale.
Non è necessaria l'allegazione

Da: Concorso1500 06/10/2026 14:03:37
Si mi sono espresso male. Sono sufficienti gli estremi.

Da: Il praticone 06/10/2026 15:23:37

Parere sulla disciplina del pagamento condizionato di euro  100.000,00, sul deposito prezzo e sulla clausola di riduzione con rinuncia
1. Premessa operativa: il termine e la qualificazione delle opere
Il termine è imminente. Alla data odierna (6 ottobre 2026) mancano nove giorni al 15 ottobre 2026. Se il rogito viene stipulato a ridosso o dopo tale data, il meccanismo perde senso. Occorre quindi verificare subito la data della stipula ed, eventualmente, concordare un nuovo termine realistico.

La scelta decisiva viene prima dello strumento. Bisogna stabilire se la sostituzione di pavimenti e infissi sia:

un'obbligazione di Alfa: in questo caso la mancata esecuzione è un inadempimento, con le conseguenze risarcitorie e risolutorie che ne derivano;
un evento dedotto in condizione (un onere o una facoltà di Alfa): in questo caso la mancata esecuzione non è inadempimento, ma il semplice mancato verificarsi del presupposto della quota di prezzo.
La giurisprudenza lega la qualificazione proprio a questo profilo:

In definitiva, presupposto per l'applicazione della clausola risolutiva espressa è l'inadempimento della controparte di chi se ne avvale; ove tale inadempimento non sussista, la clausola può rilevare alla stregua di condizione risolutiva ex art. 1353 c.c., purché l'evento cui si riferisce sia sufficientemente determinato, e non rimesso alla mera volontà di una parte Cit. 1

La CRE opera infatti «sul piano dell'inadempimento imputabile alla parte obbligata», mentre la condizione riguarda un evento «anche non necessariamente riconducibile all'inadempimento di una parte» Cit. 2.

La volontà delle parti (riduzione del prezzo con rinuncia a ogni pretesa) è coerente con la seconda impostazione. Lo schema più lineare è quindi un prezzo articolato in due importi alternativi: prezzo base, oppure prezzo base più euro  100.000,00 se le opere sono eseguite e accertate entro il termine. È espressione dell'autonomia negoziale Cit. 3 e rispetta la determinabilità dell'oggetto (art. 1346 c.c.).

2. Validità della condizione
L'art. 1353 c.c. consente di subordinare l'efficacia o la risoluzione «del contratto o di un singolo patto» a un evento futuro e incerto Cit. 4. Due precisazioni:

La condizione va apposta al solo patto di pagamento della quota di euro  100.000,00, non all'intera vendita. Altrimenti il mancato avveramento travolgerebbe l'acquisto, contro l'interesse di entrambe le parti.
Non si pone un problema di condizione meramente potestativa. L'art. 1355 c.c. sanziona la condizione sospensiva che fa dipendere l'obbligo dalla mera volontà «del debitore» Cit. 5. Qui il debitore della somma è Tizio, mentre l'evento dipende da Alfa, creditrice della somma, e da fattori esterni (materiali, maestranze). Si tratta quindi di una condizione mista, valida.
In pendenza della condizione valgono gli obblighi di buona fede dell'art. 1358 c.c. Se Tizio impedisse l'accesso all'immobile o l'accertamento, opererebbe la finzione di avveramento dell'art. 1359 c.c. Cit. 6. È opportuno prevedere espressamente l'obbligo di Tizio di consentire l'accesso.

3. Confronto tra gli strumenti ai fini dello svincolo
A) Condizione sospensiva sul patto di pagamento (soluzione raccomandata)
Presupposti

Opere definite per rinvio a un capitolato allegato (materiali, quantità, modalità).
Termine finale certo.
Criterio oggettivo di accertamento: un tecnico nominato congiuntamente nell'atto, con un sostituto in caso di impedimento.
Attivazione dello svincolo

Tizio deposita euro  100.000,00 presso il notaio al rogito, con istruzioni irrevocabili, perché conferite anche nell'interesse di Alfa (art. 1723, comma 2, c.c.).
Il notaio svincola ad Alfa su presentazione del verbale di ultimazione del tecnico datato entro il 15 ottobre 2026, o della dichiarazione congiunta delle parti.
In assenza di tali documenti entro un termine successivo fissato nell'atto (es. 22 ottobre), il notaio restituisce la somma a Tizio.
Il notaio non deve valutare nulla: si limita a riscontrare documenti predeterminati.
Tutela di Alfa

È massima: la somma è già versata e segregata sul conto dedicato del notaio ai sensi della L. 147/2013, art. 1, commi 63 ss.
Il rischio di insolvenza di Tizio è eliminato. L'esito dipende solo dall'esecuzione e dall'accertamento delle opere.
Effetti del mancato avveramento

L'obbligo di pagare la quota non sorge e il prezzo resta quello base.
Non c'è inadempimento né risoluzione: si producono soli effetti restitutori, senza conseguenze sanzionatorie Cit. 1.
Spese

Spese del contratto: a carico del compratore, salvo patto contrario (art. 1475 c.c.).
È consigliabile disciplinare espressamente:
il compenso del notaio per il deposito, a carico di Tizio o ripartito;
il compenso del tecnico accertatore, a carico di Alfa, poiché le opere sono a sue spese, o ripartito al 50%;
le spese bancarie del conto dedicato.
Titolo esecutivo

Non è necessario: la tutela di Alfa sta nel deposito, non nell'esecuzione forzata.
L'atto notarile è comunque titolo esecutivo Cit. 7. Per un credito condizionato, però, occorre provare l'avveramento perché il diritto sia «certo, liquido ed esigibile».
Se si volesse un titolo di riserva (ad esempio per un deposito parziale), conviene prevedere l'impegno delle parti a stipulare un atto notarile di accertamento dell'avveramento.
B) Condizione risolutiva sul patto di pagamento
Presupposti

La quota di euro  100.000,00 è dovuta subito, ma il relativo patto si scioglie se le opere non risultano ultimate entro il termine.
Gli effetti retroagiscono al momento della conclusione del contratto (art. 1360 c.c.) Cit. 8.
Attivazione dello svincolo

Lo schema inverte l'onere probatorio a favore di Alfa: il notaio svincola ad Alfa alla scadenza, salvo che Tizio produca entro il termine la prova del mancato completamento (es. verbale negativo del tecnico).
Lo stesso risultato si ottiene però con lo schema sospensivo, modulando i documenti richiesti per lo svincolo.
Effetti e tutela

Avverata la condizione, sorgono obblighi restitutori.
Se la somma fosse già passata ad Alfa, Tizio sarebbe esposto al rischio di insolvenza della venditrice. Il deposito va quindi comunque mantenuto fino alla scadenza.
Spese e titolo esecutivo

Valgono le stesse considerazioni dello schema sospensivo.
Per la restituzione a Tizio, il titolo esecutivo richiederebbe la prova dell'avveramento.
Valutazione

Lo schema è ammissibile, ma meno lineare. Ha senso solo se si vuole spostare su Tizio l'onere di attivarsi.
C) Clausola risolutiva espressa (sconsigliata)
Presupposti

Richiede un'obbligazione di Alfa specificamente individuata Cit. 9 e non una clausola generica di stile Cit. 10.
La risoluzione opera solo con la dichiarazione della parte interessata Cit. 9 Cit. 11.
Attivazione dello svincolo

Dipende da una scelta di Tizio, cioè la dichiarazione di avvalersi della clausola.
Presuppone l'imputabilità dell'inadempimento, valutazione che il notaio non può compiere.
Ogni contestazione blocca il deposito.
L'inerzia o i comportamenti incompatibili di Tizio possono valere come rinuncia alla clausola Cit. 11, creando incertezza sullo svincolo.
Effetti

La CRE risolve il contratto: l'intera compravendita, salvo discussa limitazione a un singolo patto.
Non riduce il prezzo, quindi è incoerente con la volontà delle parti.
Inoltre l'inadempimento apre la strada al risarcimento, in contrasto con la rinuncia voluta.
Spese e titolo esecutivo

Rischio di contenzioso e relative spese.
Il titolo esecutivo non aiuta, perché l'esigibilità dipende dall'accertamento dell'inadempimento.
Valutazione

La CRE è utilizzabile per altre obbligazioni di Alfa (consegna, agibilità), non per gestire la quota condizionata.
4. Validità della riduzione del prezzo e della rinuncia preventiva
Se le opere sono costruite come condizione
La «riduzione» non è un rimedio, ma la semplice conseguenza della struttura alternativa del prezzo.
La rinuncia di Tizio ha valore essenzialmente ricognitivo: non c'è inadempimento e quindi non c'è danno risarcibile.
La clausola è valida e coerente, anche tra parti che agiscono nell'esercizio di attività imprenditoriale o professionale.
Se le opere sono costruite come obbligazione di Alfa
La riduzione di euro  100.000,00 con rinuncia a ogni ulteriore pretesa funziona come clausola penale che limita il risarcimento alla prestazione pattuita Cit. 12.
È valida, ma presenta tre limiti:
la riduzione giudiziale ex art. 1384 c.c., di scarso rilievo pratico qui, perché la penale opera a vantaggio del creditore Tizio;
la nullità ex art. 1229 c.c. dell'esonero preventivo da responsabilità per dolo o colpa grave di Alfa. Una rinuncia «a ogni diritto» è quindi inefficace per questa parte;
la necessità di distinguere tra penale per inadempimento e penale per ritardo Cit. 10.
In ogni caso, la rinuncia va circoscritta
Deve riguardare soltanto la mancata esecuzione delle opere indicate entro il termine. Non deve coprire:

i vizi delle opere eventualmente eseguite;
la garanzia per vizi dell'immobile (artt. 1490 ss. c.c.);
la responsabilità per gravi difetti (art. 1669 c.c.);
le altre obbligazioni di Alfa.
La formula «ogni ulteriore diritto, azione, ragione e pretesa al riguardo» va limitata espressamente in questo senso, per evitare letture estensive o declaratorie di nullità parziale.

Profilo D.Lgs. 122/2005
Ambito soggettivo. La qualifica di Tizio, che agisce nell'esercizio di attività imprenditoriale o professionale, non esclude con certezza l'applicazione del decreto. Questo si riferisce alla persona fisica acquirente senza distinzioni espresse, e la questione è dibattuta.

Ambito oggettivo. Va verificato se l'immobile sia ancora «da costruire», cioè in uno stadio tale da non consentire ancora l'agibilità. Se mancano solo finiture interne e l'immobile è già agibile, il decreto potrebbe non applicarsi.

Conseguenze se si applica. Le tutele sono irrinunciabili (art. 5, comma 1-bis): fideiussione, polizza postuma, obblighi sull'ipoteca e sul frazionamento. La rinuncia di Tizio non potrebbe mai estendersi a esse. Per prudenza, la clausola dovrebbe dichiarare espressamente che restano ferme le tutele inderogabili di legge.

5. Struttura raccomandata e formulazioni
Prezzo: euro  [X] pagati al rogito, più euro  100.000,00 dovuti sotto condizione sospensiva apposta al solo patto di pagamento:

«L'obbligo della parte acquirente di corrispondere l'ulteriore importo di euro  100.000,00 è sospensivamente condizionato all'ultimazione, entro il 15 ottobre 2026, a cura e spese della parte venditrice, della sostituzione della pavimentazione e degli infissi interni conformemente al capitolato allegato sub [X], accertata con verbale del tecnico Ing./Arch. [â—], nominato congiuntamente dalle parti.»

Deposito irrevocabile presso il notaio sul conto dedicato, con istruzioni di svincolo:

ad Alfa, su presentazione del verbale positivo o della dichiarazione congiunta;
a Tizio, in mancanza di tali documenti entro il [22 ottobre 2026];
in caso di contestazione, la somma resta vincolata fino ad accordo scritto o provvedimento definitivo.
Obblighi di Tizio in pendenza della condizione: consentire l'accesso e l'esecuzione delle opere, con richiamo espresso all'art. 1359 c.c.

Clausola di prezzo definitivo:

«In caso di mancato avveramento della condizione, il prezzo si intende definitivamente determinato in euro  [X].»

Rinuncia circoscritta:

«La parte acquirente rinuncia a ogni pretesa risarcitoria o indennitaria derivante esclusivamente dalla mancata esecuzione delle opere di cui al punto [â—] entro il termine indicato, fermi i diritti relativi ai vizi dell'immobile e delle opere eseguite, quelli derivanti da altre obbligazioni contrattuali, quelli per dolo o colpa grave e le tutele inderogabili di legge, ivi comprese quelle del D.Lgs. 122/2005, ove applicabile.»

Spese: atto e deposito a carico dell'acquirente, salvo diversa ripartizione; compenso del tecnico accertatore a carico della venditrice.

Controversie: arbitrato rapido o perizia contrattuale vincolante sull'accertamento delle opere, così da ridurre il tempo di blocco del deposito.

Questa impostazione garantisce ad Alfa la disponibilità certa della somma e la sua liberazione al verificarsi di un presupposto oggettivo. Protegge Tizio dal rischio di pagare senza le opere. Infine, rende coerenti la riduzione del prezzo e la rinuncia, evitando l'inadempimento come presupposto e quindi i rischi propri della clausola risolutiva espressa.


Da: Speys 06/10/2026 15:42:55
Grazie a debitamente tradotto e concorso, mi era preso un colpo quando ho letto condizione, ho fatto esattamente come voi…. Nessuna condizione nel deposito prezzo

Da: Speys 06/10/2026 15:44:40
Praticone io non ho fatto la condizione nel deposito, era una circostanza a cui legare o meno lo svincolo. Mi sembra forte la condizione.

Da: Il praticone 06/10/2026 15:59:19
Polizza decennale: basta menzionarla o va anche allegata?
La risposta corretta è questa:

la legge impone sicuramente due cose:

la consegna della polizza all'acquirente all'atto del trasferimento Cit. 13;
la menzione in atto degli estremi identificativi della polizza e della sua conformità al modello standard Cit. 13 Cit. 3.
la legge, per come emerge dalle fonti qui disponibili, non impone espressamente l'allegazione materiale della polizza all'atto.

Quindi, sul piano strettamente normativo:

È obbligatorio:
che la polizza esista;
che sia consegnata all'acquirente al rogito Cit. 13;
che il rogito ne riporti gli estremi identificativi e la conformità al modello standard Cit. 13.
Non risulta imposto espressamente:
che la polizza sia allegata come documento inseparabile dell'atto.
Però, sul piano pratico-redazionale:
in un'operazione come la vostra, l'allegazione è fortemente opportuna, perché:

documenta in modo oggettivo la consegna;
riduce contestazioni future su contenuto, massimale, decorrenza e beneficiario;
facilita la verifica notarile della conformità.
Quindi: non solo menzione; deve certamente essere anche consegnata. L'allegazione non emerge come requisito legale di validità, ma è prudenzialmente molto consigliabile.

Da: debitamente tradotto 06/10/2026 16:10:38
si vabbè...ma non eleviamo nostre convinzioni, tuziorismi o personali scelte concorsuali ad ovvietà o previsioni necessarie.
Perchè in questa lunga attesa magari qualcuno va in paranoia inutilmente su ste minchiate.
Già abbiamo la statistica e la discrezionalità della commissione a giocarci contro. Mi pare che bastino

Da: Concorso1500 06/10/2026 16:49:04
Per la polizza è sufficiente menzionare gli estremi e menzionare la conformità ecc...io lo allegata, ma è un qualcosa in più. Basta attenersi al dato normativo. La condizione di cui si parlava sopra è travisamento.

Da: Concorso1500 06/10/2026 16:50:21
Io l'ho allegata. Ma non necessario

Da: Il praticone 06/10/2026 19:38:18
Concorso 1500 sono d accordo mero svincolo soluzione preferibile ma la condizione sospensiva esecutiva della pavimentazione entro il 16 10 2026 certamente non e' un travisamento. Allego accurato studio con clsusole finali.

La riserva di prezzo: nozione, natura giuridica e inquadramento sistematico
1. Nozione
Per riserva di prezzo, nel senso rilevante nel caso in esame, deve intendersi la pattuizione con cui una quota del corrispettivo della compravendita:
•    viene trattenuta dall'acquirente;
•    oppure depositata presso un terzo, tipicamente il notaio;
•    oppure viene resa esigibile solo al ricorrere di un evento o dell'adempimento di una prestazione;
•    oppure è destinata a essere restituita, svincolata o imputata diversamente a seconda dell'esito di un fatto futuro.
Non si tratta di un tipo contrattuale autonomo, ma di una tecnica di modulazione del sinallagma, che può assumere qualificazioni differenti in base alla concreta struttura della clausola. Il fenomeno va quindi ricondotto, di volta in volta, alla disciplina generale del contratto, della vendita, delle condizioni, dell'inadempimento, della determinazione del prezzo e del deposito (art. 1353 e -art. 1346).
2. Distinzione dalla riserva di proprietà
La riserva di prezzo non va confusa con la riserva di proprietà.
La vendita con riserva della proprietà ex art. 1523 c.c. costituisce una vendita a effetti traslativi differiti, in cui la proprietà passa col pagamento dell'ultima rata, mentre il rischio passa con la consegna; la riserva è opponibile ai terzi nei limiti dell'art. 1524 c.c. (Sez. Prima Civile, Ordinanza n. 10982 del 26/04/2021). Essa presuppone dunque che il patto riguardi il trasferimento del diritto, non la sola disciplina di una quota del corrispettivo.
La riserva di prezzo, invece, non differisce di per sé il trasferimento della proprietà: riguarda soltanto la sorte di una porzione del prezzo. Anche quando venga impropriamente chiamata "riserva", non realizza alcun meccanismo analogo al riservato dominio. La distinzione è particolarmente netta nel contratto preliminare, che ha efficacia obbligatoria e non reale (Sez. Prima Civile, Ordinanza n. 10982 del 26/04/2021)(Sentenza n. 3556/2025).
3. Riserva di prezzo nel preliminare e nel definitivo
La riserva di prezzo può essere inserita sia:
•    nel contratto preliminare, per disciplinare acconti, somme da versarsi prima del definitivo, depositi fiduciari o meccanismi di futura determinazione del saldo;
•    sia nel contratto definitivo, per modulare il pagamento del corrispettivo già in sede traslativa.
Nel preliminare, la pattuizione assume tipicamente funzione programmatica o obbligatoria; nel definitivo, può incidere immediatamente sull'esigibilità, sulla determinazione finale del prezzo o sullo svincolo di somme contestualmente versate al notaio.
IX. Le principali qualificazioni giuridiche della riserva di prezzo
1. Riserva di prezzo come semplice dilazione o differimento dell'esigibilità
La struttura più elementare si ha quando la quota del prezzo è immediatamente dovuta, ma il pagamento è differito nel tempo o subordinato a un termine.
In tal caso:
•    il credito della venditrice esiste già;
•    l'acquirente non è liberato definitivamente dalla quota;
•    la mancata esecuzione dei lavori può semmai giustificare la sospensione del pagamento, la compensazione o i rimedi per inadempimento, ma non elimina automaticamente il credito.
Questa struttura è però debole per l'acquirente, perché non chiarisce se la mancata esecuzione faccia venir meno il debito o ne sospenda soltanto il pagamento.
2. Riserva di prezzo come condizione in senso tecnico
L'art. 1353 c.c. consente di subordinare l'efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto. La quota di prezzo può quindi essere strutturata come:
•    condizione sospensiva del diritto della venditrice alla quota;
•    condizione risolutiva del medesimo diritto.
Questa è la prima grande qualificazione possibile.
a) Condizione sospensiva
La quota di euro  100.000,00 diviene dovuta solo se entro il 15 ottobre 2026 sono eseguiti i lavori pattuiti. In tal caso:
•    il diritto di Alfa alla quota non sorge prima dell'avveramento;
•    la somma può essere tuttavia già depositata presso il notaio;
•    se l'evento non si verifica, la quota non è dovuta e il prezzo resta nella misura inferiore.
È la struttura più lineare quando le parti vogliono che la quota sia pagata soltanto a seguito dell'esecuzione delle opere (art. 1353 e Legge 27 dicembre 2013 n. 147).
Quanto al rischio di nullità per condizione meramente potestativa, l'art. 1355 c.c. colpisce l'assunzione di un obbligo subordinata alla mera volontà dell'alienante o del debitore. La sostituzione di pavimentazione e infissi entro una certa data non integra, in sé, una mera volontà arbitraria, ma un comportamento tecnico-materiale, normalmente qualificabile almeno come evento misto o collegato a un facere specifico (art. 1355).
b) Condizione risolutiva
La quota è dovuta fin dall'origine, ma viene meno se i lavori non sono eseguiti entro il termine (art. 1353). La soluzione è teoricamente ammissibile, ma meno naturale nel caso in esame, perché:
•    impone di concepire la quota come già spettante alla venditrice;
•    richiede poi una restituzione o un meccanismo di storno se l'evento risolutivo si verifica;
•    complica il coordinamento col deposito, salvo lasciare comunque la somma vincolata sino alla scadenza.
La condizione risolutiva è quindi possibile, ma strutturalmente meno lineare rispetto alla sospensiva quando l'obiettivo negoziale è: "ti pago quella quota solo se fai i lavori in tempo".
3. Riserva di prezzo come "condizione esecutiva"
La scheda evidenzia una distinzione teorica importante: può accadere che non sia sospesa l'efficacia del diritto alla quota, ma solo la sua esecuzione. In questo caso si parla, in termini ricostruttivi, di condizione esecutiva, non di condizione in senso proprio.
Lo schema è il seguente:
•    la quota è parte del prezzo convenuto;
•    il relativo debito sussiste;
•    tuttavia il pagamento resta "in attesa" del verificarsi dell'evento;
•    il mancato verificarsi non determina automaticamente l'inesistenza originaria del credito, ma apre la via ai rimedi sinallagmatici o alle specifiche conseguenze pattuite.
Questa figura è utile quando le parti non vogliono collegare l'evento alla nascita del diritto, ma solo alla sua esecuzione materiale.
4. Riserva di prezzo come relatio a evento futuro e incerto per la determinazione della prestazione
È il punto più raffinato della scheda. Quando il verificarsi o il mancato verificarsi dell'evento non sospende né risolve l'efficacia del patto, ma incide sulla quantità della prestazione, non si è più, in senso proprio, nella condizione: si è nella determinazione del contenuto negoziale mediante rinvio a un evento futuro e incerto.
In tale ottica:
•    il prezzo non è semplicemente "condizionato";
•    il prezzo è determinato o determinabile in modo alternativo, conforme all'art. 1346 c.c.;
•    l'evento futuro funge da criterio di determinazione finale del corrispettivo.
Applicato al caso concreto:
•    prezzo pieno se Alfa esegue entro il 15 ottobre 2026;
•    prezzo ridotto di euro  100.000,00 se non esegue entro quella data.
Questa costruzione è teoricamente molto forte, perché spiega la riduzione del prezzo non come rimedio, ma come assetto originario alternativo del corrispettivo. È, sul piano sistematico, una delle qualificazioni più coerenti con la volontà delle parti già esaminata (art. 1346).
5. Riserva di prezzo come meccanismo collegato all'inadempimento
Se la sostituzione di pavimenti e infissi è configurata come obbligazione di Alfa, la quota di prezzo può fungere da strumento di autotutela dell'acquirente in caso di inadempimento. In questo caso vengono in rilievo:
•    eccezione di inadempimento;
•    clausola risolutiva espressa;
•    clausola penale;
•    riduzione convenzionale del prezzo;
•    eventuale compensazione convenzionale tra credito di prezzo e credito risarcitorio.
Questa impostazione si fonda non sull'evento in sé, ma sul rilievo giuridico del mancato adempimento.
X. Rapporti con i principali istituti
1. Condizione sospensiva e riserva di prezzo
È la soluzione normalmente preferibile quando:
•    si vuole garantire alla venditrice l'esistenza della provvista;
•    ma si vuole che il diritto alla quota maturi solo a seguito dell'adempimento o dell'avveramento dell'evento;
•    si vuole coordinare in modo lineare il deposito presso il notaio e il successivo svincolo (art. 1353 c e  Legge 27 dicembre 2013 n. 147 ).
Presupposti
•    evento futuro e incerto;
•    evento sufficientemente determinato;
•    criteri oggettivi di accertamento;
•    compatibilità con il divieto di condizione meramente potestativa (art. 1355).
Effetti
•    prima dell'avveramento, Alfa non ha ancora un credito esigibile alla quota;
•    la somma può restare depositata;
•    se la condizione non si avvera, il prezzo resta ridotto o comunque la quota torna all'acquirente.
Onere probatorio
In via pratica, grava su Alfa â€" che pretende lo svincolo â€" la prova dell'avveramento secondo le modalità pattuite (Legge 27 dicembre 2013 n. 147 ).
Vantaggi
•    coerenza con il linguaggio delle parti ("pago solo dopo");
•    massima protezione per l'acquirente;
•    elevata chiarezza nello svincolo.
Limiti
•    necessita di un meccanismo preciso di accertamento;
•    può generare stallo se la prova è rimessa a una dichiarazione dell'acquirente non sostituibile.
2. Condizione risolutiva e riserva di prezzo
La condizione risolutiva ha senso se le parti vogliono considerare la quota come già compresa nel prezzo, ma soggetta a caducazione se i lavori non vengono eseguiti.
Effetti
•    il diritto alla quota sorge, ma è soggetto a venir meno;
•    il deposito deve comunque restare vincolato fino alla scadenza o all'accertamento dell'evento;
•    se l'evento risolutivo si verifica, la somma va restituita all'acquirente.
Limiti
•    maggiore artificiosità nel caso concreto;
•    maggiore esposizione teorica alle problematiche restitutorie;
•    minor immediatezza logica rispetto alla volontà dichiarata delle parti.
3. Clausola risolutiva espressa
L'art. 1456 c.c. prevede che il contratto si risolva di diritto quando una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite, ma la risoluzione si verifica solo se la parte interessata dichiara all'altra di volersi avvalere della clausola.
Applicabilità
La clausola risolutiva espressa presuppone:
•    una vera obbligazione di Alfa;
•    un suo inadempimento;
•    una dichiarazione recettizia dell'acquirente.
Rapporto con la riserva di prezzo
La CRE non disciplina naturalmente la sorte di una quota di prezzo come meccanismo di maturazione progressiva o alternativa del corrispettivo. Essa è orientata alla risoluzione del rapporto o del segmento negoziale rilevante, non alla semplice attribuzione o restituzione della quota.
Limiti
•    non opera automaticamente senza dichiarazione (art. 1456);
•    presuppone inadempimento, non mero mancato avveramento di evento;
•    si coordina male con la volontà di conservare il contratto e ridurre soltanto il prezzo.
Può tuttavia essere utile in aggiunta ad altri meccanismi, per obbligazioni diverse o per ipotesi in cui Tizio voglia sciogliersi dal vincolo.
4. Clausola penale
Ai sensi dell'art. 1382 c.c., la clausola penale stabilisce che, in caso d'inadempimento o ritardo, uno dei contraenti sia tenuto a una determinata prestazione; essa limita il risarcimento alla prestazione promessa, salvo patto contrario, ed è dovuta indipendentemente dalla prova del danno.
Rapporto con la riserva di prezzo
La quota di euro  100.000,00 può essere costruita:
•    non come quota di prezzo "eventuale";
•    ma come somma destinata a soddisfare una penale dovuta da Alfa in caso di mancata esecuzione dei lavori.
In tal caso:
•    il prezzo pieno esiste;
•    l'inadempimento fa sorgere una penale di pari importo;
•    la somma depositata viene restituita a Tizio o imputata in compensazione convenzionale.
Vantaggi
•    evita la prova del danno (art. 1382);
•    offre una chiara liquidazione preventiva del pregiudizio.
Limiti
•    richiede inadempimento, non semplice mancato avveramento;
•    è esposta alla riduzione giudiziale per manifesta eccessività;
•    può creare sovrapposizione con la riduzione del prezzo se non ben coordinata.
5. Riduzione del prezzo
La riduzione convenzionale del prezzo può assumere due significati diversi:
a) Riduzione come effetto della mancata maturazione della quota
Se la quota di euro  100.000,00 è sospensivamente condizionata o costituisce criterio di determinazione alternativa del corrispettivo, la "riduzione" è in realtà il semplice consolidarsi del prezzo nella misura minore.
b) Riduzione come rimedio da inadempimento
Se il prezzo pieno è dovuto e l'inadempimento di Alfa comporta una diminuzione pattizia del corrispettivo, allora la riduzione opera come rimedio convenzionale, con tratti prossimi alla penale o a una liquidazione preventiva del danno.
La distinzione è essenziale, perché mutano:
•    il fondamento teorico;
•    la disciplina dell'onere probatorio;
•    il rapporto con la rinuncia ad altre pretese;
•    il rischio di riqualificazione come penale.
6. Meccanismi di determinazione del corrispettivo
Il prezzo deve essere determinato o determinabile (art. 1346). La riserva di prezzo è quindi pienamente ammissibile se il contratto stabilisce criteri chiari per sapere quando il prezzo sarà:
•    P;
•    oppure P - 100.000.
Questa tecnica è, teoricamente, una delle più solide, perché evita di trasformare necessariamente ogni vicenda in una questione di inadempimento o di risarcimento.
7. Deposito del prezzo presso il notaio
La L. 147/2013 prevede il deposito su conto dedicato del prezzo o saldo, con patrimonio separato e impignorabilità delle somme e del correlativo credito alla restituzione o al pagamento.
Il comma 66 stabilisce inoltre che, se nell'atto le parti hanno previsto che il prezzo sia pagato solo dopo l'avveramento di un determinato evento o l'adempimento di una determinata prestazione, il notaio svincola la somma quando gli viene fornita la prova dell'avveramento o dell'adempimento, anche secondo le modalità probatorie concordate tra le parti (Legge 27 dicembre 2013 n. 147 ).
Funzione del deposito
Il deposito notarile non qualifica da solo la struttura del patto: esso è uno strumento esecutivo e di garanzia che può appoggiarsi a diverse costruzioni sostanziali:
•    condizione sospensiva;
•    condizione risolutiva;
•    determinazione alternativa del prezzo;
•    penale;
•    trattenuta fiduciaria;
•    obbligo restitutorio.
Vantaggi
•    segregazione patrimoniale;
•    neutralità del depositario;
•    riduzione del rischio d'insolvenza dell'acquirente;
•    maggiore controllabilità documentale.
Limiti
•    il notaio non decide controversie tecniche complesse;
•    occorrono istruzioni di svincolo molto precise;
•    in caso di contestazioni il deposito può restare bloccato fino al titolo concordato o giudiziale.
XI. Le principali strutture operative utilizzabili
1. Quota trattenuta direttamente dall'acquirente
Struttura
Tizio non versa la quota ad Alfa finché i lavori non sono eseguiti.
Vantaggi
•    massima tutela finanziaria dell'acquirente;
•    semplicità materiale.
Limiti
•    Alfa resta esposta al rischio d'insolvenza di Tizio;
•    maggiore conflittualità;
•    nessuna segregazione.
Compatibilità col caso
Soluzione poco favorevole ad Alfa; sconsigliabile se la venditrice chiede garanzia effettiva del conseguimento della somma.
2. Quota depositata dal notaio sotto condizione sospensiva
Struttura
Tizio versa la quota al notaio; Alfa la ottiene solo se prova l'esecuzione dei lavori entro il termine (Legge 27 dicembre 2013 n. 147 ).
Effetti
•    la provvista esiste;
•    la venditrice è garantita quanto alla disponibilità della somma;
•    l'acquirente è garantito quanto al mancato pagamento senza controprestazione.
Onere probatorio
Su Alfa per lo svincolo; su Tizio se contesta l'avveramento documentato.
Gestione contestazioni
Somma vincolata sino a:
•    accordo congiunto;
•    esito della perizia contrattuale;
•    provvedimento o titolo previsto dall'atto.
Compatibilità
È la struttura più equilibrata per il caso già esaminato (Legge 27 dicembre 2013 n. 147 )(Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 7078 del 24/03/2026).
3. Quota depositata sotto condizione risolutiva
Struttura
Somma depositata e destinata in principio ad Alfa, ma con restituzione a Tizio se l'evento risolutivo si verifica.
Vantaggi
•    teoricamente consente di configurare il prezzo pieno fin dall'origine.
Limiti
•    maggiore complessità;
•    minore aderenza alla volontà negoziale pratica.
Compatibilità
Ammissibile ma non preferibile.
4. Quota depositata a garanzia di una penale
Struttura
Il prezzo pieno è convenuto; se Alfa non esegue i lavori, deve una penale di euro  100.000; la somma depositata viene quindi restituita a Tizio o compensata (art. 1382 e Legge 27 dicembre 2013 n. 147 ).
Vantaggi
•    chiarezza sul rapporto con l'inadempimento;
•    nessuna prova del danno(art. 1382).
Limiti
•    necessità di configurare l'inadempimento;
•    possibile riduzione della penale;
•    rischio di duplicazioni con la riduzione del prezzo.
Compatibilità
Utile se si vuole accentuare la funzione sanzionatoria del mancato completamento; meno pulita della determinazione alternativa del prezzo.
5. Quota come criterio di prezzo alternativo
Struttura
Prezzo pieno se i lavori sono eseguiti; prezzo ridotto se non lo sono. Il deposito notarile assicura soltanto l'attuazione pratica di tale schema (art. 1346 - Legge 27 dicembre 2013 n. 147 ).
Vantaggi
•    elevata coerenza teorica;
•    evita di discutere di danno e penale;
•    conserva il contratto senza bisogno di rimedi risolutori.
Limiti
•    occorre formulazione accurata;
•    va chiarito se la mancata esecuzione esaurisca ogni conseguenza economica o meno.
Compatibilità
È una delle soluzioni migliori per il caso concreto.
6. Quota con obbligo di restituzione da parte della venditrice
Struttura
Tizio paga subito Alfa; Alfa deve restituire la quota se non esegue i lavori.
Limiti
•    espone Tizio al rischio di insolvenza della venditrice;
•    peggiora il profilo prudenziale;
•    rende più probabile il bisogno di titolo esecutivo.
Compatibilità
Generalmente sconsigliata.
XII. Accertamento dell'esecuzione dei lavori
La clausola deve stabilire con precisione:
1.    quali lavori rilevano;
2.    entro quale termine devono essere completati;
3.    secondo quale capitolato o standard qualitativo;
4.    chi accerta l'esecuzione;
5.    quali documenti consentono lo svincolo.
Soluzioni principali
•    dichiarazione congiunta delle parti;
•    attestazione di tecnico nominato congiuntamente;
•    perizia contrattuale di terzo;
•    verbale notarile con allegata documentazione tecnica;
•    combinazione tra sopralluogo tecnico e mancata contestazione entro un termine.
La dichiarazione congiunta è la più semplice ma anche la più esposta a stalli. La soluzione preferibile è un tecnico terzo preventivamente nominato o nominabile con criterio sostitutivo.
XIII. Oneri probatori, contestazioni, spese, titolo esecutivo
1. Oneri probatori
Occorre distinguere:
•    prova dello svincolo a favore di Alfa: normalmente grava su Alfa, che invoca l'avveramento/adempimento (Legge 27 dicembre 2013 n. 147 );
•    prova della mancata esecuzione o dell'inadempimento: grava su Tizio se vuole impedire lo svincolo già supportato da documentazione pattizia;
•    prova della contestazione tempestiva: grava su chi contesta.
2. Gestione delle contestazioni
Il contratto dovrebbe prevedere:
•    termine breve per contestare;
•    contestazione scritta e motivata;
•    eventuale accertamento tecnico successivo;
•    permanenza del deposito limitatamente alla quota controversa;
•    criterio finale di svincolo.
3. Spese
In linea generale, le spese della vendita seguono l'art. 1475 c.c., salvo patto contrario. È però opportuno disciplinare espressamente:
•    spese dei lavori: a carico di Alfa;
•    spese del deposito notarile: da ripartire o porre a carico di una parte;
•    compenso del tecnico: normalmente a carico di Alfa se l'accertamento serve alla maturazione della sua quota, salvo contestazioni infondate o regole diverse;
•    spese di accertamenti supplementari o lite: secondo esito.
4. Titolo esecutivo
Per il normale svincolo non serve un titolo esecutivo: il notaio esegue istruzioni negoziali (Legge 27 dicembre 2013 n. 147 ).
Il titolo esecutivo diventa rilevante solo se:
•    il notaio rifiuta illegittimamente lo svincolo;
•    una parte trattiene somme dovute dopo il venir meno del deposito;
•    occorra ottenere coattivamente il pagamento o la restituzione.
La struttura con deposito notarile riduce fortemente la necessità pratica di esecuzione forzata, che invece cresce nelle soluzioni senza deposito o con pagamento anticipato alla venditrice (Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 7078 del 24/03/2026).
XIV. Immobili da costruire o in corso di ultimazione: D.Lgs. 122/2005
Se ricorrono i presupposti applicativi, il D.Lgs. 122/2005 pone tutele inderogabili in favore dell'acquirente persona fisica, tra cui la fideiussione per le somme riscosse prima del trasferimento e la polizza postuma; l'acquirente non può rinunciare a tali tutele e ogni clausola contraria è nulla e si considera non apposta (Sentenza n. 32 del 21/02/2018)(Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 2480 del 26/01/2024).
La Corte costituzionale ha ribadito il perimetro della disciplina con riferimento agli immobili da costruire e alla sua ratio protettiva (Sentenza n. 32 del 21/02/2018). La giurisprudenza di legittimità ha altresì confermato il carattere inderogabile e la nullità relativa correlata al mancato rilascio delle garanzie (Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 2480 del 26/01/2024).
Conseguenze sulla riserva di prezzo
•    il deposito notarile non sostituisce le garanzie inderogabili;
•    una clausola di rinuncia non può colpire i diritti attribuiti dal decreto (Sentenza n. 32 del 21/02/2018)(Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 2480 del 26/01/2024);
•    la struttura della riserva di prezzo deve essere coordinata con gli obblighi di fideiussione ove le somme siano riscosse prima del trasferimento.
XV. Rinuncia dell'acquirente a ulteriori pretese: validità e limiti
La rinuncia preventiva di Tizio può essere valida solo se circoscritta e riferita a diritti disponibili.
È ammissibile:
•    rinunciare a ulteriori pretese economiche relative esclusivamente alla mancata sostituzione di pavimentazione e infissi entro il termine;
•    purché ciò sia collegato a un meccanismo chiaro di riduzione del prezzo o di restituzione della quota.
Non è ammissibile o è inefficace:
•    rinunciare alle tutele inderogabili del D.Lgs. 122/2005 (Sentenza n. 32 del 21/02/2018)(Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 2480 del 26/01/2024);
•    rinunciare alla responsabilità per dolo o profili indisponibili;
•    escludere la garanzia per vizi se il venditore ha in mala fede taciuto i vizi (art. 1490);
•    estendere la rinuncia a difetti diversi, gravi difetti ex art. 1669 c.c. o altri inadempimenti.
Rapporto tra riduzione del prezzo e penale
La riduzione del prezzo può convivere con una penale solo se il contratto chiarisce:
•    se la riduzione esaurisce ogni conseguenza economica;
•    oppure se la penale si aggiunge;
•    oppure se la penale sostituisce ogni altro ristoro (art. 1382).
Nel caso in esame è normalmente preferibile evitare cumuli e costruire la quota come prezzo alternativo o come conseguenza esclusiva della mancata esecuzione, limitando così il contenzioso.
XVI. Valutazione comparativa finale per il caso esaminato
Soluzione maggiormente consigliabile
Per il caso concreto, la struttura più equilibrata resta la seguente:
1.    prezzo diviso in quota certa + quota di euro  100.000,00;
2.    quota di euro  100.000,00 depositata presso il notaio al rogito;
3.    diritto di Alfa a tale quota subordinato:
•    o a condizione sospensiva;
•    o, con ricostruzione teoricamente più raffinata, a meccanismo di determinazione alternativa del prezzo legato all'esecuzione dei lavori (art. 1353 e art. 1346);
4.    accertamento tecnico indipendente;
5.    in mancanza di esecuzione tempestiva:
•    prezzo definitivamente ridotto di euro  100.000,00;
•    restituzione della quota a Tizio;
•    rinuncia di Tizio solo a ulteriori pretese relative a quello specifico mancato intervento, nei limiti di legge (art. 1669)(Sentenza n. 32 del 21/02/2018)(Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 2480 del 26/01/2024).
Soluzioni alternative
•    Penale + deposito: possibile, ma più litigiosa.
•    CRE: utile solo se si vuole anche il rimedio risolutorio.
•    Pagamento anticipato ad Alfa con obbligo restitutorio: sfavorevole a Tizio.
•    Trattenuta diretta senza deposito: sfavorevole ad Alfa.
XVII. Clausole esemplificative
Le clausole che seguono sono formulate come testi operativi adattabili.
1. Clausola di determinazione della riserva di prezzo
Versione A â€" condizione sospensiva
«Il prezzo della presente compravendita è convenuto in complessivi euro [â—], di cui euro [â—] corrisposti con le modalità indicate nel presente atto ed euro 100.000,00 (centomila/00) costituenti quota di prezzo il cui pagamento a favore della parte venditrice è subordinato alla condizione sospensiva dell'avvenuta sostituzione, a cura e spese della parte venditrice Alfa, della pavimentazione e degli infissi interni dell'appartamento compravenduto, in conformità al capitolato allegato sub [â—], entro e non oltre il 15 ottobre 2026 (art. 1353 - art. 1346).
In difetto di avveramento della predetta condizione entro il termine stabilito, la suddetta quota non sarà dovuta e il prezzo della vendita resterà definitivamente determinato nell'importo di euro [â—].»
Versione B â€" determinazione alternativa del prezzo
«Le parti convengono che il prezzo della presente vendita è determinato: a) in euro [â—], qualora entro il 15 ottobre 2026 la parte venditrice Alfa abbia completato, a propria cura e spese, la sostituzione della pavimentazione e degli infissi interni dell'appartamento secondo il capitolato allegato sub [â—]; b) in euro [â— meno 100.000,00], in mancanza di tale completamento entro il predetto termine.
La differenza di euro 100.000,00 costituisce quota di prezzo soggetta al meccanismo di deposito e svincolo di cui alle clausole che seguono.» (art. 1346)
2. Clausola di deposito notarile
«Contestualmente alla stipula del presente atto, la parte acquirente versa euro 100.000,00 (centomila/00) al Notaio rogante, che li riceve sul conto corrente dedicato di cui all'art. 1, commi 63 e seguenti, della legge 27 dicembre 2013, n. 147, quali somme destinate all'esecuzione delle presenti pattuizioni (Legge 27 dicembre 2013 n. 147 ).
Le parti convengono che tale importo costituisce patrimonio separato nei termini di legge e resta vincolato sino allo svincolo o alla restituzione secondo le modalità infra previste (Legge 27 dicembre 2013 n. 147 ).»
3. Clausola di accertamento dell'esecuzione dei lavori
«L'avvenuta esecuzione dei lavori sarà accertata dall'Arch./Ing. [â—], nominato di comune accordo dalle parti quale tecnico terzo, il quale redigerà apposito verbale scritto attestante:
•    il completamento dei lavori entro il 15 ottobre 2026;
•    la conformità degli stessi al capitolato allegato sub [â—];
•    l'eventuale presenza di difformità e la loro rilevanza.
In caso di impedimento del predetto tecnico, la sostituzione sarà effettuata dal Presidente dell'Ordine professionale territorialmente competente, su istanza della parte più diligente.
La parte acquirente si obbliga a consentire l'accesso all'immobile per l'esecuzione dei lavori e per le verifiche tecniche necessarie; resta fermo quanto previsto dall'art. 1359 c.c. in caso di mancato avveramento della condizione per causa imputabile alla parte avente interesse contrario»
4. Clausola di svincolo a favore della venditrice
«Il Notaio provvederà allo svincolo della somma depositata a favore della parte venditrice Alfa quando gli sarà fornita, entro il [22 ottobre 2026], la prova dell'avvenuto completamento dei lavori nei termini sopra stabiliti, risultante: a) da verbale del tecnico nominato ai sensi della clausola che precede; oppure b) da dichiarazione congiunta delle parti resa con atto pubblico o scrittura privata autenticata; oppure c) secondo altra modalità probatoria concordata per iscritto tra le parti ai sensi dell'art. 1, comma 66, L. 147/2013 (Legge 27 dicembre 2013 n. 147 ).
Ricevuta tale prova, il Notaio svincolerà senza indugio la somma a favore di Alfa (Legge 27 dicembre 2013 n. 147 ).»
5. Clausola di restituzione all'acquirente
«Qualora entro il termine del 15 ottobre 2026 i lavori non risultino completati nei modi e termini convenuti, ovvero qualora entro il [22 ottobre 2026] non sia fornita al Notaio la prova contrattualmente richiesta per lo svincolo, il Notaio restituirà l'importo depositato alla parte acquirente, salvo quanto previsto in tema di contestazioni.
In tal caso il prezzo della presente vendita si intenderà definitivamente ridotto di euro 100.000,00, senza necessità di ulteriori pattuizioni od atti ricognitivi.»
6. Clausola di gestione delle contestazioni
«La parte che intenda contestare il verbale tecnico o i presupposti dello svincolo o della restituzione dovrà comunicare contestazione scritta, specifica e motivata all'altra parte e al Notaio entro il termine di [5/7] giorni dal ricevimento del verbale o della richiesta di svincolo.
In presenza di contestazione tempestiva e non manifestamente infondata, il Notaio manterrà vincolata la somma sino a: a) accordo scritto congiunto delle parti; oppure b) nuovo accertamento del tecnico nominato congiuntamente o del tecnico sostitutivo secondo le regole sopra previste; oppure c) provvedimento dell'autorità competente o lodo arbitrale, se ritualmente pattuito.
In pendenza della contestazione il Notaio non assume funzioni decisorie di natura tecnica o giudiziale, limitandosi all'osservanza delle istruzioni negoziali e della disciplina di legge (Legge 27 dicembre 2013 n. 147 )(Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 7078 del 24/03/2026).»
7. Clausola di ripartizione delle spese e oneri
«Le spese di esecuzione dei lavori oggetto delle presenti pattuizioni restano integralmente a carico della parte venditrice Alfa.
Il compenso del tecnico incaricato dell'accertamento ordinario di cui sopra è posto a carico di Alfa. Le spese del deposito notarile e della relativa gestione sono poste a carico di [â—]/sono ripartite in pari misura tra le parti, in deroga o integrazione a quanto previsto dall'art. 1475 c.c.
Le spese di eventuali accertamenti supplementari o controversie seguiranno il criterio dell'accordo delle parti, della soccombenza o della diversa statuizione del provvedimento applicabile.»
8. Clausola di rinuncia circoscritta a ulteriori pretese
«In caso di mancato completamento entro il 15 ottobre 2026 delle sole opere di sostituzione della pavimentazione e degli infissi interni di cui al capitolato allegato sub [â—], e conseguente restituzione all'acquirente della somma di euro 100.000,00 con definitiva rideterminazione del prezzo nei termini sopra previsti, la parte acquirente rinuncia, nei limiti consentiti dalla legge, a ogni ulteriore pretesa risarcitoria o indennitaria esclusivamente riferita alla mancata esecuzione di tali specifiche opere entro il predetto termine.
Restano in ogni caso esclusi dalla presente rinuncia:
•    i diritti e le tutele inderogabili previsti dal D.Lgs. 122/2005, ove applicabile (Sentenza n. 32 del 21/02/2018)(Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 2480 del 26/01/2024);
•    la garanzia per vizi o mancanza di qualità nei limiti di legge, ivi compreso quanto previsto dall'art. 1490 c.c.;
•    la responsabilità per gravi difetti dell'opera ai sensi dell'art. 1669 c.c., ove ne ricorrano i presupposti;
•    gli ulteriori inadempimenti diversi da quelli espressamente disciplinati nella presente clausola;
•    ogni responsabilità per dolo o per fatti sottratti alla disponibilità convenzionale delle parti.»
9. Clausola alternativa in chiave penale
«Le parti convengono che, qualora Alfa non completi entro il 15 ottobre 2026 le opere di sostituzione della pavimentazione e degli infissi interni secondo il capitolato allegato sub [â—], essa sarà tenuta, a titolo di clausola penale ai sensi dell'art. 1382 c.c., al pagamento in favore dell'acquirente della somma di euro 100.000,00, ferma la limitazione del risarcimento alla predetta somma salvo patto espresso contrario.
A tal fine, l'importo di euro 100.000,00 depositato presso il Notaio sarà restituito all'acquirente o da questi trattenuto in compensazione convenzionale con il credito alla penale, secondo quanto previsto dalle clausole sullo svincolo e sulla restituzione.»
XVIII. Conclusione
La riserva di prezzo è istituto polifunzionale e atipico, che può essere ricostruito in modi diversi. La distinzione teorica più importante è tra:
•    condizione in senso proprio;
•    condizione esecutiva;
•    determinazione alternativa del corrispettivo mediante relatio a evento futuro e incerto.
Nel caso già esaminato, la soluzione più coerente e prudente resta quella di una quota di prezzo depositata presso il notaio, con svolgimento documentale e tecnico predeterminato, configurata preferibilmente:
•    o come quota soggetta a condizione sospensiva del diritto di Alfa (art. 1353)(Legge 27 dicembre 2013 n. 147 );
•    o, con costruzione teoricamente ancora più precisa, come meccanismo di determinazione alternativa del prezzo (art. 1346).
Questa struttura:
•    garantisce ad Alfa l'esistenza e la segregazione della somma (Legge 27 dicembre 2013 n. 147 );
•    tutela Tizio dal rischio di pagare senza controprestazione;
•    evita, più delle altre, il ricorso ai rimedi patologici dell'inadempimento;
•    consente di circoscrivere in modo valido e ragionevole la rinuncia dell'acquirente a ulteriori pretese, nel rispetto delle norme imperative e delle garanzie inderogabili (Sentenza n. 32 del 21/02/2018)(Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 2480 del 26/01/2024) (art. 1490).

Da: ABDULLABY  1  - 06/10/2026 20:13:36
Praticone basta con queste cazzate chilometriche

Da: Concorso1500 06/10/2026 21:44:57
Già il concorso di per sé è difficile, mi chiedo perché complicare ulteriormente le cose. Sulle cose semplici bisogna essere lineari. Poi non capisco dove hai letto o presupposto che era un ante 67. Due permessi e amen. È ovvio che non citarli entrambi non costituisce nullità e non incide sulla commerciabilità. Ma resta il fatto che la commissione lo considererà un errore. La commissione valuta se tu sai fare il notaio. Qualsiasi notaio nella professione indica due titoli edilizi. Poi tutto il discorso della condizione mi pare un gran casino. I commissari vogliono compiti semplici.

Da: Speys 07/10/2026 16:59:49
Speriamo che per luglio prossimo riescano, dovrebbero essere più veloci con le sottocommissioni

Da: Concorso1500 07/10/2026 19:34:18
Per luglio non riescono. Per ottobre si.

Da: ABDULLABY 07/10/2026 20:50:33
Sono il vomito, dovrebbero dare i risultati per aprile

Pagina: 1, 2, 3, 4, 5, 6, ..., 1008, 1009, 1010, 1011, 1012, 1013

Torna al forum